Immobilier : investir dans une résidence pour seniors.
Le vieillissement de la population entraîne un changement dans les besoins de la vie courante.
L'immobilier est concerné par l'allongement de la durée de vie, le nombre de personnes âgées de plus de 65 ans dépassait les 10 millions en 2010. Si la plupart des seniors préfèrent continuer de vivre dans leur propre logement, l'isolement et les problèmes de santé obligent d'autres à intégrer des maisons de retraite spécialisées qui dispensent un certain nombre de services adaptés. Ces structures médicalisées ou non médicalisées sont des résidences privées contrôlées par l'Etat et gérées par des sociétés. En investissant dans ce type de logement, vous avez la garantie des loyers et vous bénéficiez en outre d'avantages fiscaux. A l'heure où chacun s'inquiète pour son niveau de retraite, investir dans une résidence senior peut être une réponse partielle pour compléter vos revenus.
En 2020, un Français sur 3 aura plus de 65 ans, à l'horizon 2050, la proportion est d'un pour deux.
La demande pour des logements adaptés va vite dépasser l'offre. Vous pouvez anticiper l'avenir en investissant dans une résidence pour seniors : vous percevrez un complément de revenus qui viendra compenser la perte de pouvoir d'achat à l'heure de la retraite. Il existe deux types de logements pour seniors : les résidences adaptées en termes d'ergonomie et d'agencement mais non médicalisées et les résidences médicalisées rassemblées sous le label EHPAD, établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes. Le décalage entre la demande et l'offre est flagrant : seuls 10% de la demande est assurée sur près de 3 millions de places nécessaires.
Ces logements EHPAD répondent à des critères d'équipements, d'assistance et de services précis indispensables au suivi médical et au bien-être des personnes résidentes. Le choix d'un EHPAD est déterminé par le taux de remplissage qui assure la stabilité financière de l'établissement, par le professionnalisme de la société gérante (ancienneté, nombre de résidences gérées) et par la cohérence économique du projet. La rentabilité d'un EHPAD est supérieure aux autres logements locatifs, mais en cas de loyers versés à l'investisseur trop élevés par rapport aux charges de l'établissement, la viabilité de l'exploitation est remise en cause à long terme. Il convient de vérifier le calcul du taux de rentabilité et de s'assurer de la répartition des charges entre l'investisseur et le gestionnaire.
Le bail commercial signé entre l'investisseur et la société de gestion a une durée de 9 ans avec reconduction tacite. Le contrat prévoit des indemnités à payer au gestionnaire en cas de rupture de bail à échéance. Si vous investissez dans une résidence non médicalisée, vous avez la possibilité dans certains cas de récupérer le logement pour vous-même. Le régime fiscal qui encadre de ce type d'investissement est défini par la loi Bouvard-Censi ou LMNP Scellier : une réduction d'impôt équivalente à 18% du prix d'achat (pour les investissements réalisés en 2011 et 2012, plafonnés à 300 000€) étalée sur 9 ans, et la récupération de la TVA à 19,6% (entièrement remboursable au bout de 20 ans). Pour bénéficier de ce cadre fiscal, les revenus tirés de votre investissement en EHPAD ne doivent pas excéder 23 000€/an et être inférieurs à la moitié de votre revenu global. Vous avez deux options pour le régime fiscal : soit le régime des micro-BIC (biens industriels et commerciaux) qui vous permet d'obtenir un abattement de 50% des loyers perçus, soit le régime réel avec lequel vous déduisez les frais réels (travaux, charges) stipulés dans le bail.
Attention : à compter du 1er février 2012, les plus-values issues de la vente d'un logement en résidences de services sont assujetties à la nouvelle norme fiscale, c'est-à-dire une exonération totale au bout de 30 années de détention et non plus 15.