Défiscalisation : le statut de LMP.

Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 23 000€ par an, vous avez le statut de LMP, loueur en meublé professionnel.

En-deçà de cette somme, vous bénéficiez du statut de LMNP, loueur en meublé non professionnel. Considéré comme une niche fiscale très avantageuse, le statut de LMP est un outil de gestion du patrimoine particulièrement intéressant pour les jeunes retraités largement imposés qui souhaitent sortir des contraintes du dispositif Scellier.

Conditions

Le statut de LMP concerne les logements d'habitation meublés (c'est-à-dire contenant les meubles nécessaires et suffisants à son occupation), à savoir les logements locatifs meublés (neufs ou anciens), les résidences hôtelières, de tourisme, d'étudiants, les maisons de retraite (EHPAD), les résidences de service, mais aussi les chambres d'hôtes et les gîtes ruraux (qui peuvent être aussi une partie de la résidence du loueur). Un panel très large donc, qui laisse à l'investisseur des possibilités illimitées d'acquisition, puisque la loi ne fixe aucune limite au nombre de logements.

Le logement doit être loué à une personne qui n'en fait pas sa résidence principale.

Pour accéder au statut de LMP, il faut cumuler 3 conditions. La première contrainte pour l'investisseur est de réaliser au minimum 23 000€ de revenus locatifs par an, et cette même somme doit être supérieure au total des autres revenus professionnel du foyer fiscal (revenus salariaux et pensions de retraite). Ce dernier point, recadré par le législateur en 2009, permet de professionnaliser le statut en limitant l'espace d'action. Dernière condition qui doit s'ajouter aux deux autres : l'investisseur doit être enregistré au registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Les revenus locatifs sont déclarés au titre de BIC, bénéfices industriels et commerciaux.

Obligations

Enregistré en tant que loueur professionnel au registre du Commerce, l'investisseur est dès lors considéré comme un commerçant, donc tenu au respect des règles comptables et déclaratives des commerçants et à ce titre dépend du régime des TNS (travailleurs non salariés) : cotisations sociales, affiliation aux caisses de régime obligatoire (l'investisseur continue de valider ses trimestres pour sa retraite). Les charges sociales sont souvent minimes voire inexistantes les 15 ou 20 premières années, s'il y a déduction des intérêts du crédit : l'exonération de ces mêmes charges (hors cotisation minimale forfaitaire Assurance Maladie) est possible quand le résultat d'exploitation est nul ou négatif.

Bail commercial

En investissant dans une résidence de tourisme ou de services, l'investisseur signe un bail commercial avec l'exploitant professionnel d'une durée minimum de 9 ans. Il devient bailleur, l'exploitant lui versant les loyers perçus. Contrairement aux autres dispositifs de défiscalisation (Scellier), le loyer est libre, non assujetti à des plafonds de ressources ou de zonage.

Avantages

Les charges foncières sont entièrement déductibles du revenu global: amortissement sur les meubles (répartis sur 5 à 10 ans) et sur les murs (sur 20 ou 30 ans), charges de copropriété, frais et dépenses d'entretien, de réparation, charges liées au statut (cotisation retraite et sociales), et même les frais d'acquisition, les primes d'assurance emprunteur et autres primes d'assurance de propriétaire non occupant. Si les charges totales sont supérieures aux revenus locatifs, le déficit s'impute sur le revenu global de l'année et les 6 années suivantes.

La tva à 19,6% sur le prix du bien est récupérable seulement pour les logements neufs ou ceux de plus de 15 ans avec réhabilitation.

La tva à 5,5% sur les loyers perçus est récupérable pour les logements avec services para-hôteliers : la résidence doit offrir au moins 3 des 4 services suivants : service d'accueil, de petit-déjeuner, de fourniture de linge et de nettoyage.

L'investisseur bénéficie d'une exonération des plus-values après 5 ans en cas de cession si le total des revenus locatifs n'excédent pas 90 000€ par an. Aujourd'hui encore et avant la réforme de la fiscalité, l'investisseur peut obtenir une exonération totale de l'ISF si l'activité de LMP entre pour plus de la moitié de ses revenus et qu'il est propriétaire de la société pour plus de 26%.

A savoir : certaines Chambres de Commerce refusent l'inscription au RCS au motif que l'activité de LMP ne serait pas une activité commerciale. Il suffit de garder le refus du greffe, l'administration fiscale retenant la simple démarche d'inscription, pas nécessairement l'inscription effective.