Interview du mois : Tanguy Lemoine
Après dix années d'expérience dans une banque d'affaires, il propose maintenant ses services comme courtier en assurance-vie, conseiller en investissement financier et conseiller sur les transactions immobilières sur les immeubles et les fonds de commerce
TANGUY LEMOINE LEMOINE PARTENAIRE FINANCES
Conseil en gestion de patrimoine 
Dispositif Duflot : une alternative au Scellier.
Le dispositif de défiscalisation Duflot a remplacé le Scellier depuis le 1er janvier 2013. Plus avantageux fiscalement, mais entouré de plus de contraintes, le Duflot est censé encourager l'investissement dans l'immobilier locatif via une réduction d'impôt de 18% de la valeur du bien acquis.
Le Duflot sera-t-il une alternative efficace au Scellier ?
Voyons ce qu'en pense notre partenaire, expert en défiscalisation.
1- 18% du prix du bien est financé par l'impôt contre 13% pour le Scellier classique. Quelles sont les autres différences entre le Scellier et le Duflot ?
La loi DUFLOT est dans la continuité de la loi SCELLIER. Les principales différences sont effectivement la réduction d’impôt de 18% pour les investissements faits en métropole contre 13% pour le Scellier classique et de 29% pour la loi Duflot outre-mer contre 24% pour le Scellier outre-mer. Le plafond d’investissement des 300.000€ est maintenu mais on a la possibilité de faire deux investissements ce qui permet de diversifier les zones géographiques. La durée de défiscalisation est de 9 ans sans possibilité de prolongation, pas de possibilité de louer à un ascendant ou descendant à la différence du Scellier classique. Les zones géographiques éligibles sont plus restreintes que pour le Scellier, à savoir ZONES A, A BIS, B1 et B2 (sous agréments) uniquement. Voici pour les principales différences.
2- Réorienter les investisseurs particuliers vers le logement intermédiaire, tel est l'objectif du gouvernement. En quoi le Duflot est-il un bon compromis pour relancer le marché du neuf ?
La loi DUFLOT souffre clairement d’un déficit d’explication et a une image sociale qui pourrait faire peur aux investisseurs potentiels car elle a été présentée comme telle. Cependant, la réduction d’impôt est plus forte qu’avec la loi Scellier en 2012. Le calcul du loyer au m2 est plus avantageux que le scelllier social et les produits sont les mêmes qualitativement (lieu porteur et normes énergétiques de premier ordre: BBC 2005 ou RT 2012). Par ailleurs, la loi DUFLOT impose une mixité investisseurs /propriétaires occupants (80/20) ce qui à terme doit permettre une qualité d’entretien des investissements. Ces critères positifs devraient être davantage mis en avant car le dispositif peine à démarrer.
3- Quel regard portent les promoteurs sur l'investissement Duflot ?
Les promoteurs ont été dans l’expectative d’une loi qui a tardé à sortir et à se clarifier. Ce qui a figé ou différé les lancements des programmes. On va peut-être souffrir d’une carence de produits à terme. Cependant, aujourd’hui il y a un stock de qualité existant avec des DAT proches, ce qui est une réelle opportunité pour les investisseurs.
4- A quel type d'investisseurs s'adresse ce nouveau dispositif ?
La hausse de la fiscalité va toucher la majorité des ménages français et les solutions de défiscalisation diminuent dans les mêmes proportions, donc le spectre d’investisseurs potentiels devraient augmenter, d’autant que les taux de crédit sont historiquement bas. Mais au-delà de cette incitation fiscale, il faut rappeler que l’immobilier c’est avant tout un formidable accélérateur de création de richesse et de protection familiale grâce au crédit ainsi qu’un excellent produit retraite. Il nous concerne donc tous.
5- En quoi fixer un loyer adapté aux conditions locales permet-il d'optimiser la rentabilité de l'investissement ?
Cette fixation de loyer adapté à la zone géographique permet finalement d’obtenir une rentabilité plus forte ou au moins égale à la rentabilité Scellier intermédiaire, ce qui dope la rentabilité de l’investissement en général. Le loyer étant adapté à des zones géographiques où il existe une déséquilibre entre l’offre et la demande, cela devrait permettre de sécuriser encore davantage les investisseurs.
6- Ressentez-vous un certain engouement pour le Duflot parmi les fiches qualifiées fournies par DevisProx ?
J’ai réactivé mon compte DEVISPROX depuis deux mois car client depuis 2009 par le biais d’une autre structure, que DEVISROX a rachetée et améliorée. Je constate un flux constant et croissant pour les demandes, ce qui me fait espérer un réel décollage de la loi DUFLOT pour le deuxième trimestre et un boost du CA de mon cabinet grâce à cette loi.
7- Dans quelle mesure DevisProx vous aide-t-il à promouvoir le dispositif Duflot ?
La fréquence des contacts qualifiés fournis, imposent un rythme de travail et de rendez-vous quotidiens intéressants. C’est également un confort de travail car les prospects attendent dans la plupart des cas, l’appel du CGP, ce qui rend plus facile la prise de rendez-vous. Je ne sais pas si cela fait directement la promotion de la loi DUFLOT car on part des fois, suite à l’analyse de patrimoine du prospect, sur des propositions différentes de la loi DUFLOT, mais en tout cas c’est un vivier non négligeable de propositions commerciales dans cette période tourmentée.