Dispositif Duflot : les promoteurs confiants.

Les professionnels de l'immobilier croient à la réussite du dispositif Duflot. Un aveu de confiance qui devrait inciter l'engagement des investisseurs et permettre à terme la réalisation de 40 000 logements neufs par an. Régulièrement comparé au Scellier, le Duflot accorde une réduction d'impôt plus attractive (18% contre 13% étalés sur 9 ans), l'investisseur doit en contrepartie se plier à de nouvelles contraintes : plafonnement des loyers et des ressources des locataires selon zones géographiques, plafonnement du prix du mètre carré à 5 500€ quelle que soit la zone. Cet encadrement plus strict que le Scellier avait suscité des commentaires mitigés quant au succès du Duflot et à son potentiel de rentabilité pour les investisseurs. Les promoteurs semblent pourtant de plus en plus confiants dans l'efficacité de ce nouveau régime d'incitation fiscale et le font désormais savoir.

18% contre 13%
Sur le papier, le Duflot semble attractif : 18% de réduction d'impôt, étalés de manière linéaire sur 9 ans, soit 2% par an, pour un investissement limité à 300 000€ (soit 54 000€ d'impôt en moins sur 9 ans). Autre avantage par rapport au Scellier, le Duflot autorise deux investissements au lieu d'un, toujours dans la limite de 300 000€. Un investisseur peut donc acquérir deux petites surfaces pour optimiser sa rentabilité et réduire le risque éventuel. Mais pour rentabiliser l'investissement et s'affranchir des contraintes, il convient de respecter les conseils des professionnels.

Les petites surfaces privilégiées
Afin de limiter l'impact d'un plafonnement des loyers inférieurs de 20% à ceux du marché, Cécile Duflot, la ministre du Logement qui donne son nom au dispositif en faveur de l'investissement locatif, a introduit un coefficient multiplicateur de surface : 0,7 + 19/S, S étant la surface pondérée à prendre en compte (surface habitable loi Carrez + moitié des annexes dans la limite de 8m2). Ce coefficient ne peut excéder 1,2 ; il favorise les petites surfaces (moins de 60m2) en augmentant de façon importante le plafond de loyer applicable. Au-delà de 60m2, l'application du coefficient multiplicateur a une influence négative sur le prix du loyer. Le coefficient optimise avant tout l'intérêt du dispositif pour les surfaces inférieures à 38m2, c'est-à-dire les studios ou les deux-pièces.
Autre contrainte : le plafonnement du prix du mètre carré à 5 500m2 quelle que soit la zone géographique. Il réduit considérablement l'intérêt du dispositif dans les zones tendues comme Paris et les villes de la Côte d'Azur où le prix du mètre carré excède largement cette limite.

Choisir sa zone
Les professionnels recommandent donc de s'intéresser en particulier aux grandes agglomérations dynamiques (Lyon, Bordeaux, Nantes, Lille) où la demande locative est forte. De nombreux programmes créés en loi Scellier ont été sans problème convertis en Duflot (rappelons que la norme environnementale est la même, BBC pour les logements ayant fait l'objet d'un permis de construire avant le 1er janvier 2013). En suivant ces recommandations, un investisseur peut dégager une rentabilité brute entre 4% et 5,5%.



Gerard Mihranyan

Par , le jeudi 7 mars 2013

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