Immobilier : le neuf souffre de la réduction des avantages fiscaux.

Les nouvelles mesures de réduction des avantages fiscaux prévus pour l'année 2012 ne vont pas soulager les plaies de l'immobilier neuf. Les ventes de logements neufs avaient en effet connu des moments plus fastes en 2010 grâce aux effets du dispositif Scellier qui constituait alors plus de 60% des transactions dans le neuf. La contraction de l'avantage fiscal dès janvier 2011 et l'optimisation de l'avantage réduit aux logements BBC ont eu raison des investisseurs qui n'ont plus considéré le Scellier comme un dispositif suffisamment incitatif. En glissement annuel, le recul des ventes dans le neuf atteint -22,6%. Le repli sur le deuxième trimestre est fortement marqué par les ventes d'appartements inférieures de 21,8% et celles des maisons de 28,5%. Les professionnels du bâtiment avaient déjà anticipé la chute de ventes dans le neuf, et craignent aujourd'hui qu'elle ne s'amplifie dans les mois à venir. Au regard des nouvelles réductions des avantages fiscaux, il est fort probable que les investisseurs cherchent d'autres pistes de rendement en 2012.

Avec 106 000 en 2009 et 115 000 en 2010, les ventes dans le neuf avaient été plus qu'honorables sans pour autant atteindre le niveau de l'année 2007 (127 000). L'effet Scellier avait alors rempli son rôle, à savoir soutenir le marché dans son ensemble et inciter les investisseurs pour le marché locatif. Les promoteurs en défiscalisation approuvaient le dispositif jusqu'à la diminution en janvier 2011 du taux de réduction d'impôt qui a chuté de 25% à 22%, et ce uniquement pour les logements basse consommation. Les logements non labellisés écopent d'un taux réduit à 13%. Les doutes sur le Scellier sont dès lors permis, surtout après l'annonce la semaine dernière du nouveau taux réduit à 16% (au lieu de 18%). Les acheteurs en Scellier doivent non seulement dépenser plus pour un logement aux normes s'ils veulent profiter de l'avantage maximal (un logement BBC coûte entre 10% et 20% plus cher qu'un logement classique), mais ils ont désormais une nouvelle menace qui plane, la réforme de la fiscalité sur les plus-values immobilières. De quoi freiner toutes velléités.

L'Etat fait-il le bon calcul en rabotant à nouveau le Scellier ? Le dispositif est lourd pour les finances publiques (environ 1,3 milliards d'euros), mais son coût est compensé par les recettes TVA (autour de 2 milliards par an). Une perte de 40 000 logements sur 2 ans entraîne inévitablement un manque à gagner au niveau TVA, sans compter les pertes d'emploi dans le secteur de la construction. Moins d'investisseurs égale moins de logements en construction et une aggravation de la pénurie de logements. Et à plus ou moins long terme une inflation des loyers. Le neuf concerne aussi l'achat de la résidence principale, et aujourd'hui le PTZ+ qui bénéficie à tout primo-accédant favorise en premier lieu l'immobilier ancien. 75% des acquisitions dans l'ancien se font par le biais du PTZ+. Les primo-accédants étant majoritairement des foyers modestes, leur pouvoir d'achat immobilier ne leur permet pas d'envisager un logement neuf BBC, même si le PTZ+ peut contribuer à hauteur de 40% du prix d'achat. On touche là à l'effet pervers du PTZ+ qui favorise l'achat de logements anciens non conformes aux normes énergétiques et forcément gros consommateurs d'énergie. Des logements qu'il faudra un jour ou l'autre rénover par le biais notamment et sûrement d'aides gouvernementales pour les économies d'énergie.

Pour apaiser les craintes des promoteurs, le gouvernement envisagerait de prolonger le Scellier jusqu'en 2015, alors qu'il devait s'arrêter initialement fin 2012.