Défiscalisation : précisions sur la taxe sur les plus-values.
Un mini-séisme dans l'immobilier. La taxation renforcée des plus-values de la résidence secondaire et des biens locatifs devient le casse-tête de nombreux propriétaires, et la question de savoir s'il vaut mieux vendre maintenant ou attendre ne doit pas rester longtemps sans réponse. A partir du 1er février 2012, la nouvelle taxation entre en vigueur, mais le temps imparti est donc très court pour profiter du cadre encore avantageux de la fiscalité des plus-values.
A la date fatidique du 1er février 2012, l'exonération totale des plus-values réalisées sur la vente d'un bien immobilier autre que la résidence principale s'applique à partir de 30 années de détention, au lieu de 15 jusqu'à présent. L'avantage fiscal sera pris en compte pour tout acte de vente signé chez notaire. Compte tenu du délai entre l'avant-contrat et l'acte de vente définitif qui s'étale généralement sur 3 mois, les propriétaires-vendeurs ont jusqu'à fin octobre voire début novembre pour trouver acquéreur. Autant dire que la décision de vendre doit d'ores et déjà être prise. Dans les grandes agglomérations et en zone francilienne, l'opération peut être raccourcie, la demande étant plus forte. En province, entre la décision de vendre et l'avant-contrat, les délais sont souvent beaucoup plus longs. Rappel de la fiscalité applicable dès le 1er octobre 2011 : abattement de 10% par an au-delà de la cinquième année (jusqu'au 1er février 2012), taux d'imposition de 19% augmenté des prélèvements sociaux à 13,5% (au lieu de 12,3%), soit un taux global de 32,5%.
Passée la date du 1er février, le principe de l'abattement est maintenu, mais à une toute autre échelle : 2% entre entre la sixième et la dix-septième année, 4% jusqu'à le vingt-quatrième année et 8% jusqu'à la trentième. Un rapide calcul et l'on constate de plein fouet le durcissement de la taxation : après 15 années de détention, en cas de vente, la plus-value est taxée à 80%, alors qu'aujourd'hui le bien est totalement exonéré. Le gouvernement supprime au passage l'exonération de 1 000€ quelque soit le nombre d'années de détention. Entre 5 et 15 ans de détention, la plus-value est donc taxée à 100%.
Ceux qui possèdent un bien en loi Scellier ne peuvent pas vendre au risque de perdre l'intégralité de l'avantage fiscal lié au dispositif (9 ans de location minimum pour bénéficier du taux de réduction d'impôt). A fortiori le Scellier intermédiaire où l'engagement de location porte sur un minimum de 15 ans.
Les propriétaires d'un bien détenu depuis plus de 15 ans et dont la perspective d'une plus-value importante est réelle ont tout intérêt à vendre au plus vite pour bénéficier du cadre fiscal actuel et empoché une plus-value intégrale. A partir du 1er février, entre 15 et 30 ans de détention, l'impact de la taxation dépend de l'ampleur de la plus-value : si la plus-value est faible, l'impôt sera minime ; si la plus-value est importante, la taxation sera lourde et il vaudra peut-être mieux dans ce cas attendre le seuil des 30 ans pour optimiser l'avantage fiscal. Une inconnue demeure : entre temps, le cadre fiscal aura pu évoluer.