Immobilier locatif : le dispositif Scellier bientôt raboté ?

Le dispositif de défiscalisation Scellier qui a vu le jour en janvier 2009 et grandement soutenu le secteur immobilier en 2009 et 2010 a subi un sévère coup de rabot avec la loi de Finances 2011. La diminution des taux de réduction d'impôt avec une très forte incitation vers les logements basse consommation a rendu le dispositif Scellier moins attractif pour les investisseurs, et a entraîné une nette diminution des ventes de logements neufs au premier trimestre 2011. Malgré son rôle de soutien prépondérant au marché de l'immobilier neuf, le gouvernement envisage une nouvelle coupe drastique des avantages fiscaux, jugés trop onéreux pour les finances publiques. Les professionnels de l'immobilier, et en première ligne la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), mettent en garde le gouvernement contre ce probable durcissement des faveurs fiscales du Scellier qui serait préjudiciable au secteur.

La baisse des avantages fiscaux du Scellier en 2011 aura marqué un coup d'arrêt des ventes dans le neuf. Le recul de 25% des ventes de logements neufs au premier trimestre (par rapport au premier trimestre 2010) témoigne de l'impact des modifications des aides publiques sur l'acte d'achat. Le FPI a enregistré 15 162 réservations de logements neufs sur cette période contre 20 054 l'an passé. L'investissement locatif dans le cadre du Scellier représentait l'an passé entre 55% et 60% du nombre total des ventes, il régresse aujourd'hui de 35%.

Cette méforme du Scellier fut dans un premier temps ressentie comme un trou d'air passager consécutif aux performances du dernier trimestre 2010. L'annonce de la réduction des avantages fiscaux a certes accéléré les ventes en fin d'année, mais on ne peut parler de ruée de la dernière chance, puisque le nombre de ventes au quatrième trimestre 2010 est inférieur à celui du deuxième trimestre. La désaffection est bien réelle et directement imputable au durcissement du dispositif : de 25% de réduction d'impôt, le taux est tombé à 22%, uniquement pour les logements BBC, les autres écopant du taux de 13%.

La loi de Finances 2011 a raboté toutes les niches fiscales, la prochaine loi persévère sur cette lancée. Les finances publiques sont exsangues, il faut poursuivre les coupes dans les dépenses. L'Etat estime que le Scellier favorise l'inflation des prix de l'immobilier, thése démentie par le FPI qui implique plutôt le coût du foncier dans l'envolée des prix.

Quel serait le nouveau coup de rabot ? Probablement une réduction des taux assorti d'un plafonnement du prix au mètre carré sans toucher au plafond pour le prix total d'achat (300 000€). Sans interdire les dépassements de plafonds pour les prix du mètre carré, le gouvernement exclurait des aides publiques ce type d'investissement. La FPI défend l'idée de ménager le Scellier social ou Scellier intermédiaire en favorisant cette formule en contrepartie d'un durcissement du Scellier classique. Il est clair que le manque de constance du gouvernement et ses changements continuels des aides publiques n'inciteront pas l'engagement des acquéreurs potentiels.

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