Les résidences seniors peuvent dans certains cas être éligibles au dispositif Pinel. Le point sur un outil de défiscalisation apparu il y a peu.

Vous pouvez acheter un bien dans une résidence senior et le louer nu afin de profiter de l'avantage fiscal accordé par le dispositif Pinel. Ce type d'investissement immobilier a émergé récemment chez quelques promoteurs immobiliers spécialisés dans les résidences seniors, c'est-à-dire réservées aux personnes âgées autonomes (Domitys, Les Senioriales, Pierre & Vacances Immobilier).

Pour être éligible au Pinel, le logement doit respecter certaines conditions :

• logement neuf ou en VEFA, respectant les normes énergétiques (RT 2012 ou label BBC 2005), situé dans une zone géographique autorisée
• logement achevé dans les 30 mois suivant la déclaration d'ouverture du chantier et loué dans les 12 mois suivant la livraison 
• logement loué nu à titre de résidence principale, sur une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Le locataire devra par ailleurs respecter les plafonds de ressources, et le loyer ne pas excéder les plafonds prévus selon la zone géographique (environ 20% inférieurs aux loyers du marché). Le Pinel donne en outre la possibilité de louer aux ascendants et aux descendants.

Votre investissement ne doit pas dépasser les 5 500€/m2 de surface habitable. Calculée sur un investissement limité à 300 000€ par an (TTC, TVA incluse), la réduction d'impôt dépend de la durée de l'engagement locatif : 12%, 18% ou 21%, soit 63 000€ maximum étalés sur 12 ans. 

En signant un bail avec l'exploitant qui loue ensuite à un particulier senior, vous avez la garantie de percevoir des loyers nets de charges.

Au-delà de l'engagement locatif, vous pouvez basculer en statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) et amortir le bien sur sa valeur au moment de la prise de bail en meublé, et bénéficier ainsi d'un second avantage fiscal sur un même bien.