Ne plus payer d'impôts grâce à la loi pinel

L'investissement locatif

L’investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier dans le but de le louer pour en retirer des revenus locatifs. Depuis de nombreuses années, les gouvernements successifs ont mis en place divers dispositifs d’investissement locatif dans l’objectif principal de combler le déficit national en logements. Le principe est toujours le même : en contrepartie de son investissement, l’acquéreur bénéficie d’avantages fiscaux.

Pour qui ?

Quel que soit l’âge de l’investisseur, il existe des possibilités financières et des dispositifs adaptés pour investir dans la pierre. L’investissement locatif est le seul placement permettant de se constituer un patrimoine immobilier entièrement financé à crédit, souvent sans apport personnel. Les revenus locatifs (additionnés aux économies d’impôts générées par l’investissement) compensent en partie ou en totalité le remboursement du prêt. Si la réduction d’impôts est un des atouts majeurs de l’investissement locatif, elle doit être intégrée dans une approche globale. La carotte fiscale trouve sa pleine justification pour des objectifs plus nobles : générer un revenu supplémentaire, préparer sa retraite, se constituer un patrimoine immobilier, le transmettre à ses enfants ou en profiter soi-même.

Vos avantages

Réductions d'impôts:
La réduction d’impôts est proportionnelle à la durée choisie pour l’engagement locatif (France métropolitaine) :

12% sur 6 ans

18% sur 9 ans

21% sur 12 ans

Elle peut ainsi atteindre jusqu’à 63 000€ (soit 5 250€ par an) pour un montant investi de 300 000€ sur un engagement de 12 ans. Elle est amortie sur les impôts dus l’année de l’achèvement des travaux du bien immobilier acquis (et non de sa mise en location), et les années suivantes. En revanche, elle ne peut être reportée d’une année sur l’autre si elle excède le montant de l’impôt dû.

Location familiale:
L’acquéreur d’un logement en loi Pinel peut le louer à ses proches (ascendants ou descendants), ce que n’autorisait pas la loi Duflot. Trois conditions : le proche locataire ne peut faire partie du même foyer fiscal, doit respecter le plafond des ressources et ne peut bénéficier d’aides au logement (type APL) durant toute la période de défiscalisation.

Déduction des charges:
Dans sa déclaration de revenus fonciers, l’investisseur peut déduire du montant des loyers déclarés un certain nombre de charges réelles, comme la totalité des intérêts d’emprunt, l’assurance emprunteur, les frais de fonctionnement (gestion locative), l’assurance loyers impayés. En cas de montant à déduire supérieur aux loyers encaissés (déficit foncier), l’excédent est d’abord imputé sur d’autres revenus fonciers, puis sur le revenu global dans la limite de 10 700€.

Les conditions à respecter

Pour que l’investissement soit éligible au dispositif Pinel, l’acquéreur doit respecter des conditions bien précises.
Le logement doit :

être acquis entre le 01/09/2014 et le 31/12/2016.

être neuf ou rénové pour être assimilé à un logement neuf.

Ou être acquis en VEFA (état futur d’achèvement), et dans ce cas être achevé dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier.

N’avoir jamais été habité.

Répondre à la réglementation thermique RT 2012 ou bénéficier du label BBC 2009 (bâtiment basse consommation 2009) pour les logements remis à neuf.

Répondre à la réglementation thermique RT 2012 ou bénéficier du label BBC 2009 (bâtiment basse consommation 2009) pour les logements remis à neuf.

Pourquoi se faire accompagner par un professionnel

Les risques
Investir dans l’immobilier présente des risques qu’il faut connaître, sans compter qu’à chaque investisseur correspondent une situation fiscale et des objectifs patrimoniaux particuliers. À moins d’être soi-même rompu au jargon du métier, il est recommandé de se faire accompagner par un conseiller patrimonial durant toute l’opération, du choix du bien jusqu’à la déclaration d’impôts en passant par le montage du dossier.

L'expertise
Le rôle de ce professionnel est de poser un diagnostic patrimonial personnalisé, de guider ensuite l’investisseur vers le dispositif fiscal adapté à sa situation (capacité d’épargne) et d’analyser avec lui celui qui répond au mieux à ses objectifs patrimoniaux. Dans le cadre du Pinel, le conseiller patrimonial va proposer des programmes immobiliers de qualité dans des zones éligibles et s’assurer que le programme choisi est parfaitement conforme aux conditions de la loi Pinel. Il intervient ensuite pour optimiser le montage financier : quelle doit être la part de financement par emprunt ? Un apport personnel est-il nécessaire et dans quelle proportion ? En tant qu’intermédiaire auprès des établissements de crédit, il peut négocier les meilleures conditions d’emprunt : taux de crédit, durée de remboursement, assurance emprunteur.

Accompagnement et conseil
Les conseillers en gestion de patrimoine ont un devoir de conseil. Ils travaillent en toute transparence et en totale indépendance vis-à-vis des promoteurs. Ils sélectionnent les programmes Pinel en fonction de leur potentiel économique. Ils attachent la plus grande importance aux programmes en loi Pinel couverts par des garanties locatives (loyers impayés, vacance et dégradation du bien). Le suivi peut aller jusqu’à la revente du bien. L’investisseur reste toutefois le maître d’œuvre et conserve le choix des intervenants.

Devis Défiscalisation