Entré en vigueur le 1er janvier dernier, le dispositif Duflot autorise un investisseur locatif à déduire de ses impôts 18% du montant de l'acquisition de manière linéaire sur 9 ans. Il concerne l'achat en direct, mais se décline également en version indirecte ou "pierre papier". Le Duflot est ainsi accessible aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Cette alternative permet à un investisseur de miser dans l'immobilier avec un capital initial réduit, cela sans souci de gestion.

Règles d'un investissement en SCPI Duflot
Le socle est la même qu'en Duflot classique. Le montant maximal de l'investissement est fixé à 300 000€ par an et par contribuable. Sont éligibles les logements neufs respectant les normes environnementales (RT 2012 ou BBC) ou les logements lourdement réhabilités (BBC 2009). Les prix des loyers selon superficie sont soumis à un plafonnement par zone (inférieur de 20% aux prix du marché), de même que les ressources du locataire.

L'investissement en SCPI Duflot consiste en achat de parts d'immeubles éligibles au dispositif. Le souscripteur des parts d'une SCPI s'engage à conserver son investissement pendant une durée minimum de 9 ans pour bénéficier de l'avantage fiscal. Ce dernier atteint 18% des 95% du montant de la souscription, étalé sur 9 ans, soit 1,9% par an. La réduction d'impôt peut atteindre le total de 51 300€ soit 5 700€ par an.
A noter qu'un investissement en SCPI Duflot peut se cumuler à une acquisition en Duflot classique pour égaler la limite de 300 000€. L'existence de ces nouvelles SCPI fiscales est prévue jusqu'à fin 2016.

Avantages d'un investissement en SCPI Duflot
Investir en SCPI Duflot permet à des contribuables peu imposés (moins de 3 000€/an), disposant de faibles liquidités, de les placer sur un support rassurant, l'immobilier.
L'accessibilité à un immobilier neuf et sécurisé est l'atout premier. La mise de départ peut être faible, quelques milliers d'euros suffisent (environ 5 000€). L'achat de parts peut être réalisé en cash ou financé par un emprunt. L'épargnant investit dans un logement neuf tout en bénéficiant de revenus fonciers et d'une réduction d'impôts attractive, sans les contraintes de l'achat physique. La gestion locative est confiée à une société qui s'engage à trouver des locataires et répartit les loyers au prorata des parts investies par les porteurs.
Rappelons qu'en SCPI l'investisseur bénéficie de l'expertise de professionnels de l'immobilier, et que les risques sont mutualisés grâce à la diversification géographique.

Contraintes liées à la SCPI
Le bail conclu avec la société de gestion court sur une durée ferme de 9 à 12 ans. Généralement la période de souscription effective est de l'ordre de 12 ans, directement liée au calendrier de la société de gestion (achat des biens, mise en location, revente au terme d'une durée de location obligatoire). L'investisseur ne peut donc disposer de son bien à l'issue de la période de location obligatoire (9 ans). Ce qui signifie que la période d'investissement est plus longue que pour un bien physique. Pour une SCPI, le délai de location débute avec le dernier bien mis en location. Il faut en outre un délai de 2 ans à la société pour revendre son patrimoine.

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