Pour fluidifier le marché immobilier et élargir l'offre pour les locataires, les gouvernements successifs ont mis en place des mesures de défiscalisation à l'intention des investisseurs locatifs. Réduction fiscale, allègement des charges, le neuf comme l'ancien peut offrir une rentabilité intéressante à condition de se projeter sur la longueur. Focus sur 3 dispositifs et leur régime fiscal.

Duflot
Après le Scellier, supprimé en décembre 2012 (mars 2013 à certaines conditions), entre en jeu le dispositif Duflot, désormais au coeur de l'investissement locatif. Même principe initial, le logement neuf répondant aux normes environnementales ou fortement réhabilité que l'investisseur s'engage à louer nu durant 9 ans minimum pour bénéficier de l'avantage fiscal : 18% de réduction d'impôt pour un montant d'investissement plafonné à 300 000€, mais qui peut porter sur deux acquisitions.
La cible, le marché intermédiaire. Le Duflot a donc une portée sociale que n'avait pas le Scellier classique. Sont éligibles au dispositif les zones où le marché locatif est tendu, le zone C (rurale) est exclue, la zone B2 (communes entre 50 000 et 250 000 habitants) intégrée sur décision du préfet. Ce n'est pas tout, le législateur a introduit des contraintes supplémentaires : le loyer, automatiquement inférieur de 20% à la moyenne du marché, est plafonné, ainsi que les ressources du locataire, pour un prix d'achat du mètre carré limité à 5 500€. L'application d'un coefficient multiplicateur permet de corriger le plafond de loyer, favorisant ainsi les surfaces inférieures à 60m/2.
Selon la zone et la nature du bien, la rentabilité peut atteindre 3,5% avant avantage fiscal. Il est conseillé de conserver le bien au moins 15 ans pour bénéficier du déplafonnement des loyers à l'issue des 9 ans d'engagement locatif.

Location meublée en LMNP ou Censi-Bouvard
Dans le cadre d'une location meublée neuve en résidence de services (pour étudiants, touristes, personnes âgées ou dépendantes), l'engagement locatif porte aussi sur 9 années pour obtenir une réduction d'impôt de 11% du prix du bien dans la limite de 300 000€, avec possibilité d'acquérir plusieurs logements. L'investisseur récupère en plus la tva. Si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant de l'impôt à payer, celui-ci est reportable 6 ans. Voilà pour le régime Censi-Bouvard.
Ce régime est cumulable avec le statut de LMNP, loueur en meublé non professionnel, mais dans cette option, il est impossible d'amortir le bien. Seule la fraction du bien supérieure à 300 000€ peut être amortie comme le prévoit le statut LMNP. Pour être éligible au statut LMNP, il faut réaliser moins de 23 000€ de recettes annuelles au titre de l'activité de loueur en meublé, et que moins de 50% des revenus globaux dépendent de cette activité. Le logement, en revanche, n'est soumis à aucune condition particulière, sauf en LMNP Bouvard où le logement doit répondre aux exigences pré-citées. Pour les autres, logements neufs ou anciens, il est parfois nécessaire d'obtenir l'autorisation du préfet pour transformer un logement loué nu en meublé.

Malraux
Pour les gros contribuables, le dispositif Malraux reste la meilleure option pour réduire ses impôts. Il s'agit de rénover un immeuble ancien dans une zone patrimoniale protégée, d'y effectuer une rénovation complète pour bénéficier d'une réduction d'impôt de 22% à 30% du montant des travaux pendant 3 voire 4 ans (en cas de fouilles archéologiques), dans la limite de 100 000€ annuels. Le bien doit être loué non meublé durant un minimum de 9 ans dans les 12 mois à compter de l'achèvement des travaux. Les travaux sont nécessairement suivis par un architecte des Bâtiments de France. Depuis 2009, la loi permet au vendeur de se charger des travaux, l'acheteur devant seulement justifier le paiement des travaux. C'est par ailleurs le seul régime à ne pas entrer dans le plafonnement des niches fiscales. Le plafond de défiscalisation en loi Malraux 2014 est donc de 30 000€ par an.