Immobilier : réussir votre investissement locatif.

Acheter un bien immobilier pour le louer demande courage et réflexion. Pour réussir votre investissement locatif et augmenter votre patrimoine en vue de la retraite, vous devez choisir la bonne acquisition. C'est d'autant plus vrai en période de crise du crédit. Votre stratégie d'investissement en quelques points clefs.

1- définissez votre objectif
Si vous souhaitez réduire vos impôts, il existe actuellement 2 dispositifs de défiscalisation : le tout nouveau Duflot en place depuis le 1er janvier, destiné au logement intermédiaire, et le Censi-Bouvard réservé aux résidences de services (EHPAD, résidences de tourisme, résidences étudiantes). Si l'investissement est limité à 300 000€ pour une durée locative de 9 ans pour chacun des dispositifs, le premier autorise une réduction d'impôt de 18% du prix d'acquisition, le second une réduction de 11% avec récupération de la TVA à 18,6%. Le Censi-Bouvard est par ailleurs adossé à la loi LMNP (loueur en meublé non professionnel). L'avantage du Duflot est que le plafonnement des ressources des locataires le rend accessible à 80% de la population française. Au-delà de l'intérêt fiscal, le Censi-Bouvard vous garantit un revenu locatif par le bail signé avec la société de gestion.

2- attention à l'emplacement
Région économiquement dynamique, démographie en hausse, proximité des transports en commun, des services et des commerces, dans tous les cas de figure, votre investissement doit être implanté dans une zone qui répond aux besoins du type de locataire recherché : proche d'une université pour une résidence étudiante, proche des écoles si vous ciblez les familles. Vérifiez également la demande locative de la zone : renseignez-vous sur le taux de logements vacants et le prix moyen des loyers. Les loyers en Duflot étant inférieurs d'environ 20% par rapport aux loyers du marché, vous n'aurez pas de mal à trouver des locataires. Achetez toujours un logement qui vous plaît : si vous ne vous envisagez pas comme occupant, vous oblitérez vos chances de convaincre des locataires.

3- cherchez la rentabilité sur le long terme
L'emprunt est l'effet levier de votre investissement : vous financez à crédit un bien dont les loyers compensent les intérêts. Par l'abaissement de 20% des loyers, la rentabilité en Duflot devrait tourner autour de 2% (avant défiscalisation). Ce n'est qu'à l'issue des 9 années de location obligatoire, une fois que les loyers sont déplafonnés, que vous optimiserez votre investissement. Attention à la rentabilité brute (montant des loyers divisé par le prix du bien) souvent mise en avant comme argument de vente : il faut prendre en compte la rentabilité nette de frais et de charges (taxe foncière, charges non récupérables, travaux d'entretien, frais de gestion,...).

4- sécurisez votre bail avec une assurance
Afin de préserver votre investissement, souscrivez une assurance loyers impayés. Elle vous coûtera environ 3% du montant du loyer et garantit le paiement des loyers, charges et taxes jusqu'à 70 000€. Elle inclut également une assistance juridique et une protection juridique qui prend en charge les éventuels frais de procédure. Autre formule avec la GRL, garantie des risques locatifs, créée en mars 2010 pour favoriser l'accès au logement à des locataires ne répondant pas aux critères de solvabilité habituellement exigés. Le loyer mensuel doit être inférieur à 2 000€ et le taux d'effort (part du budget logement par rapport aux ressources du foyer) ne pas excéder 50%. Son coût tourne autour de 3% du loyer annuel. A noter que la ministre du Logement Cécile Duflot prépare actuellement une nouvelle GRL qui pourrait, à défaut de celle existante, être rendue obligatoire.
Rappelez-vous que si vous optez pour un dispositif de défiscalisation, l'avantage fiscal est conditionné à l'engagement locatif sur 9 ans, prenant effet dans l'année d'acquisition ou d'achèvement du bien.



Gerard Mihranyan

Par , le mardi 29 janvier 2013

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