Immobilier : les rendements gonflés du Scellier.

Selon la zone géographique, le loyer ne doit pas dépasser les limites fixées par le gouvernement, de 21,7€ le mètre carré en zone A bis (Paris et Petite-Couronne) à 10,78€ le mètre carré en zone B2 (villes de 50 000 à 250 000 habitants). Ces seuils sont les limites maximales que l'investisseur, engagé pour une location de 9 ans pour bénéficier de l'avantage fiscal, ne doit pas dépasser. Mais ils ne sont pas nécessairement corrélés à une quelconque réalité du marché local. Les promoteurs s'en servent néanmoins pour calculer des taux de rendements optimaux, entre 4,5% et 5,5% avant déduction fiscale. En dépit d'un recul du niveau des loyers pour certains marchés, le gouvernement a maintenu les plafonds légaux. Ajoutons que ces mêmes promoteurs auraient tendance à gonfler le prix d'achat, nouvelles normes BBC oblige. Sans compter les charges supportées par le propriétaire pour leur part souvent minimisées. Si l'investisseur passe par une agence pour louer son bien, son rendement sera également amputé, et l'hypothèse d'une plus-value fortement taxée en cas de revente est bien réelle depuis le 1er février 2012. Pas étonnant que le rendement chute ainsi en-deçà des 3%.

Pour l'investisseur, la parade est simple, mais implique un investissement "temps". L'emplacement, l'emplacement et encore l'emplacement. Ce qui vaut pour tout achat immobilier vaut d'autant plus pour le Scellier qui est dépendant du marché locatif. Rendez-vous sur place pour tâter le pouls du voisinage, même s'il s'agit d'un bien en VEFA (vente en état d'achèvement). La proximité des services (commerces, transports en communs, médecins) et l'orientation du logement (rez-de-chaussée, étage, ensoleillé) sont également des facteurs à prendre en considération. La qualité du bâti et des équipements est déterminante, la nouvelle norme BBC sur laquelle est centré le Scellier 2012 doit faire l'objet d'une attention rigoureuse : l'antériorité du parc immobilier construit par le même promoteur est un élément de réponse. Même si l'investissement est limité à 300 000€, il convient de se poser la question du prix : la valeur du bien convoité est-elle en adéquation avec les prix du marché ? Last but ont least, toujours investir pour un logement qui vous plaît. Si vous n'arrivez pas à vous projeter dedans en tant qu'occupant, les locataires pourraient faire défaut.



Gerard Mihranyan

Par , le mardi 14 février 2012

Partager cet article :
Article précédent: Défiscalisation immobilière : l'Outre-mer visé.
Article suivant: Immobilier neuf : les prix en province.