Cette loi qui porte 35 mesures destinées à réguler le marché immobilier n'en finit pas d'agiter les professionnels du secteur mais également les propriétaires. Parmi ces nouvelles dispositions, citons la garantie universelle des loyers qui se substituera à la caution et prendra, dès janvier 2016, la forme d'une cotisation partagée entre le bailleur et le locataire, le plafonnement des frais d'agence et l'encadrement des tarifs des syndics. Celle qui soulève la plus grande controverse concerne l'encadrement des loyers.
Son objectif est de réguler les loyers en zones tendues pour enrayer la hausse des dépenses de logement pour les locataires. Contrairement au décret précédent qui contraint seulement les loyers à la relocation à ne pas augmenter plus rapidement que l'indice légal de référence (IRL), la nouvelle disposition s'attaque aux niveaux de loyers dans les zones tendues : un futur décret fixera un loyer médian de référence au mètre carré, par secteur géographique et par type de logement, situé dans une fourchette de niveaux autorisés. Pour les nouvelles locations et les relocations sera appliqué le loyer médian de référence majoré au plus de 20%. Au renouvellement du bail, le loyer pourra être diminué ou augmenté en fonction du loyer médian de référence, la hausse étant limitée à l'IRL.
Les professionnels condamnent les effets pervers d'un système qui ajusterait les loyers à la baisse des ménages les plus aisés sans faire baisser ceux des familles plus modestes. En prenant l'exemple de Paris où les loyers seraient plafonnés à 28€/m2 ce qui entrainerait une baisse moyenne de 4,5%, les locations les plus chères (un quart du marché) baisseraient de 16%, et même de 32% pour les locations haut de gamme. Même chose à Marseille où la baisse moyenne évaluée à -7,5% ne profiterait qu'aux ménages aisés (jusqu'à -18% pour les beaux appartements, soit un quart du marché). A l'inverse, les locations les moins chères qui concernent les foyers modestes pourraient subir un ajustement à la hausse, puisque la loi prévoit que le bailleur ait la possibilité de réévaluer le loyer si celui-ci est inférieur au loyer médian de référence minoré.
Autre critique, le plafonnement des loyers ne tient pas compte de caractéristiques du bien : seule la surface déterminera le niveau de loyer, la situation, l'arrondissement pour les grandes agglomérations (Paris, Lyon, Marseille), l'étage, l'état de l'immeuble, les équipements et d'autres critères ne seront pas utilisés comme variables d'ajustement. Les propriétaires y voient une injustice qui devraient conduire nombre d'entre eux à se séparer de leur bien en fin de bail. Plusieurs agences immobilières parisiennes constatent d'ores et déjà une demande d'investisseurs privés pour l'immobilier commercial au détriment du locatif. Congédiés en fin de bail, les locataires devront faire face à une offre locative plus réduite, un problème auquel sont déjà confrontés les ménages parisiens. La loi ALUR ? une aggravation de la situation dans les zones tendues, directement liée au découragement des investisseurs locatifs.

Les chiffres en témoignent déjà. Depuis janvier 2013, la part des investisseurs dans les transactions a reculé de 11%. Le réseau Century 21 constate un repli de de 14,5% dans les Yvelines et de près de 30% en Essonne pour l'investissement locatif. Comme d'autres agences immobilières franciliennes, Century 21 enregistre une demande accrue d'investisseurs privés pour l'immobilier commercial et d'entreprises au détriment du locatif : +19,5% au troisième trimestre par rapport à 2012.