Immobilier : investir dans le logement étudiant.

Dans le domaine du logement étudiant, la demande excède bien souvent l'offre. Dans les grands villes estudiantines, les ex-bacheliers se battent pour obtenir le logement qui abritera leur vie studieuse. Investir dans un logement étudiant est un bon plan pour dégager une rentabilité décente sans s'endetter lourdement.

L'emplacement
L'emplacement est le paramètre clef car il conditionne la demande. En dehors de Paris, il convient de privilégier les villes de province à fort dynamisme économique : Nantes, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Lyon, Grenoble, Strasbourg, Lille sont les grandes agglomérations pour réussir son investissement locatif.
Peu ou prou un studio coûte entre 40 000 et 65 000€ selon les zones géographiques et son emplacement en centre ville ou proche du pôle universitaire. Un studio situé en centre ville se situe dans la fourchette haute ; il présente l'avantage en périodes vacantes (été) de pouvoir opter pour la location saisonnière (essentiellement dans les villes touristiques), si l'étudiant choisit de ne pas relouer à la rentrée.

Le type de bien
Le studio correspond à la demande pour peu qu'il soit équipé (meublé et kitchenette). Si le bien à l'achat n'est pas neuf, mieux vaut prévoir une enveloppe pour rénover ou installer une kitchenette et une salle de bain décentes, ces travaux d'aménagement pouvant être déductibles des revenus fonciers.
Ne pas renier pour autant les surfaces plus grandes (3 voire 4 pièces), car la co-location est une alternative qui plaît de plus en plus aux étudiants. Ils bénéficient d'un logement plus spacieux et parfois mieux équipé (salon, pièce à vivre, grande cuisine), sans payer un loyer plus cher. Les risques locatifs pour l'investisseur ne sont pas plus élevés, puisque la caution solidaire et l'assurance habitation obligatoire pour chacun des locataires les minimisent.

Location en meublé
L'avantage de la location en meublé est la souplesse du bail : il a une durée de 1 an ou 9 mois spécifiquement pour les étudiants contre 3 ans pour une location nue. Autre avantage, la fiscalité du meublé : les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas dans les revenus fonciers. Jusqu'à 32 600€ annuels, c'est le régime du micro-foncier qui s'applique, avec abattement forfaitaire de 50% au titre des frais (dans la mesure où les frais n'excèdent pas 50% des loyers encaissés).
Mais si l'achat est financé par un emprunt, mieux vaut opter pour le régime du bénéfice réel qui autorise de déduire du revenu net imposable les frais, les charges, incluant les intérêts d'emprunt. S'ils sont supérieurs aux loyers perçus, un déficit foncier sera constaté et reporté. Et pas d'impôts à payer.

Les assurances
Pour faciliter l'accès au parc locatif privé, a été créée la GRL, garantie des risques locatifs. Elle protège le propriétaire contre d'éventuels impayés de loyers, dégradations et frais de contentieux ; elle permet au locataire de pouvoir se loger sans avoir recours à la caution d'un tiers. Seule condition, que les ressources soient au moins égales au double du montant du loyer charges incluses (taux d'effort de 50%). Cette assurance est diffusée par les assureurs signataires d'une convention avec l'APAGL (Association pour l'accès aux garanties locatives). Les loyers impayés (charges et frais de contentieux inclus) sont couverts à hauteur de 70 000€, et les dégradation locatives remboursées jusqu'à 7 700€ pour les non-meublés et 3 500€ pour les meublés. Le taux de prime varie entre 3 et 4% du montant annuel des loyers et les primes sont totalement déductibles des revenus fonciers.
Dans le cadre d'un logement étudiant, ce sont généralement les parents qui paient le loyer et se portent ainsi caution. Cette prise en charge est sécurisante pour le propriétaire, ce qui n'empêche pas d'être attentif à leurs revenus.