Immobilier locatif : les résidences de tourisme dans le collimateur.

Investir dans une résidence de tourisme tout en se constituant une rente. Grâce aux dispositifs fiscaux (Robien, Scellier, Censi-Bouvard aujourd'hui supprimés), l'opération devient particulièrement intéressante, surtout si le crédit s'ajoute comme levier. Pour bénéficier de ces avantages, l'investisseur doit respecter certaines règles, notamment une durée locative continue de 9 ans. La gestion des résidences de tourisme est assurée par des gestionnaires, qui s'engagent auprès des propriétaires bailleurs sur l'obligation locative. La direction de la concurrence (DGCCRF) va mener une enquête sur ce type d'investissement immobilier afin d'analyser les problèmes rencontrés par certains propriétaires face aux gestionnaires défaillants ou malhonnêtes.
Le principe est simple : grâce aux loyers perçus de manière régulière, l'investisseur compense les mensualités de son emprunt, profite d'avantages fiscaux (réduction d'impôts, récupération de la TVA) et bénéficie à terme d'un bien rentable. A l'achat du bien, l'investisseur signe un bail commercial avec un gestionnaire-exploitant qui s'engage en retour à gérer la location, ainsi que l'entretien et la gestion de l'immeuble. Quand le gestionnaire n'assure pas ses engagements vis-à-vis du propriétaire bailleur, ce dernier doit malgré tout continuer à rembourser l'emprunt qui a servi à financer son investissement. La perception des loyers est en outre la condition sine qua non pour profiter des avantages fiscaux des dispositifs de défiscalisation existants au moment de l'acquisition (Scellier, Robien, Censi-Bouvard).
Loyers impayés, avenant au bail avec baisse des loyers, les abus ou défaillances des exploitants de résidences de tourisme qui font perdre aux propriétaires le produit de la location et le bénéfice de la défiscalisation ne sont pas nouveaux. Une fois engagés dans l'opération, les particuliers investisseurs, souvent en grandes difficultés financières, n'ont d'autre recours que saisir la juridiction civile, compétente en matière de droits des contrats. Il faut savoir que la législation française n'a prévu dans les dispositifs de défiscalisation aucune protection des investisseurs vis-à-vis des promoteurs ou des gestionnaires de ces biens immobiliers.
Le 19 février dernier, le député UMP Jean-Pierre Gorges a alerté la ministre du Tourisme Sylvia Pinel sur les difficultés rencontrées par ces particuliers qui ont investi dans des programmes présentant des avantages fiscaux, souvent dans l'intention de préparer leur retraite. L'élu d'Eure-et-Loir interroge la ministre sur les mesures qui pourraient être mises en oeuvre pour protéger ces propriétaires victimes de gestionnaires pris en défaut de non-respect de leurs engagements. Dans sa réponse, le ministère du Tourisme rappelle la complexité juridique de ce type d'établissements d'hébergement et conçoit les difficultés qu'ont les consommateurs à en saisir toutes les implications. Une meilleure information des investisseurs serait souhaitable, complétant celle déjà dispensée par les notaires. Courant 2013, la DGCCRF est mandatée pour mener une enquête sur l'investissement immobilier défiscalisé. En fonction des analyses de cette étude, le gouvernement pourrait envisager d'améliorer la réglementation en vigueur.



Gerard Mihranyan

Par , le mercredi 27 février 2013

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