Immobilier locatif : le retour en grâce de l'ancien.

Le recentrage du Scellier sur les logements BBC et la réduction de l'avantage fiscal qui passe de 22% à 13% en 2012 rendent le dispositif nettement moins attractif qu'à son lancement en 2009. L'objectif n'est plus tant l'intérêt spéculatif et la recherche de plus-values sur le long terme, puisque la réforme de la fiscalité change la donne depuis le 1er février 2012 que la vision patrimoniale. L'immobilier locatif n'est plus subventionné grâce aux aides de l'Etat. Il peut retrouver à la faveur de cette crise durable, un objectif patrimonial sur le long terme. Même si les rendements ont baissé, ils restent comparables à ceux de l'assurance vie, et son statut de valeur refuge joue éternellement et surtout durablement à l'heure où chacun s'inquiète de réussie à consolider ses revenus pour vivre pleinement sa retraite.

Cette refonte fiscale du neuf permet de requalifier l'immobilier ancien et a le mérite de le remettre au goût du jour par le biais du déficit foncier. Le mécanisme d'application du déficit foncier n'entre pas dans le champ de plafonnement des niches fiscales, puisqu'il découle du droit commun. Cette solution efficace de réduction d'impôt sur le revenu d'un contribuable percevant des revenus fonciers est plafonné à 10 700€ sur une année n : l'investisseur déduit de son revenu foncier, c'est-à-dire les loyers perçus, les intérêts d'emprunt de son crédit immobilier. De ses autres revenus, il déduit les sommes engagées pour les travaux. Un déficit foncier se crée, le reliquat des sommes déductibles étant imputé sur les 10 années suivantes pour le déficit généré par les intérêts et sur les 5 ans sur le revenu global pour le déficit engendré par les travaux. Il induit par ailleurs des gains substantiels sur les prélèvements sociaux. Le principe du déficit foncier est pertinent pour les contribuables dont la tranche d'imposition est à 30% ou 41%. Il permet, si l'investissement est judicieusement orienté vers un logement nécessitant des travaux, de diminuer sa tranche marginale d'imposition au cran inférieur.



Gerard Mihranyan

Par , le jeudi 23 février 2012

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