Dispositif Duflot : privilégiez les petites surfaces.

Opérationnel depuis le 1er janvier 2013, le dispositif de défiscalisation Duflot remplace le Scellier qui prend fin le 31 mars prochain. Basé sur un même principe, à savoir une réduction de l'impôt sur le revenu, le nouveau dispositif fonctionne différemment de l'ancien par l'adjonction de nouvelles contraintes. On resserre le cadre pour détendre le marché locatif dans les zones tendues en insistant sur le logement intermédiaire.

Rappel du cadre réglementaire
1- un investissement élargi à deux logements par an en Duflot, dans la limite globale de 300 000€ ;
2- acquisition dans le neuf en BBC ou fortement réhabilité selon normes énergétiques ; le promoteur doit réserver au moins 20% des appartements d'un programme à des propriétaires occupants ;
3- location sur 9 ans au titre de résidence principale à un locataire qui n'est ni ascendant ni descendant ;
4- 4 zones éligibles, A, Abis, B1 et B2, cette dernière bénéficiant d'une période transitoire jusqu'à fin juin (au-delà, les communes seront éligibles sur agrément préfectoral) ;
5- plafond du prix d'achat du mètre carré fixé à 5 500€ quelle que soit la zone ;
6- plafonds de loyers selon zone (inférieurs de 20% au prix du marché), loyers corrigés ensuite par un coefficient multiplicateur (0,7 + 19/Surface) ;
7- plafond de ressources du locataire selon zone ;
8- réduction d'impôt de 18%, incluse dans l'enveloppe des niches fiscales plafonnées à 10 000€/an.

Une rentabilité en baisse sur 9 ans
Le plafond des loyers étant abaissé, le rendement est attendu en retrait. En Scellier, un investisseur pouvait obtenir une rentabilité brute (hors charges) autour de 3% hors gain fiscal. En Duflot, le rendement perd en moyenne 0,5% pour un même type d'investissement. Pourtant, comme en Scellier ou tout autre programme locatif, les petites surfaces sont plus rentables que les grandes. Grâce à la pondération obtenue par le coefficient multiplicateur, les petites et moyennes surfaces en Duflot (deux-pièces et trois-pièces étant les logements les plus demandés) sortent du lot, pour peu qu'elles n'excèdent pas 60 m/2. C'est uniquement après la location encadrée durant 9 ans, c'est-à-dire une fois les loyers déplafonnés, que l'opération devient réellement plus intéressante qu'en loi Scellier. Le Duflot présente un risque de vacance limité, étant donné que les loyers sont inférieurs de 20% à ceux du marché. Les petites et moyennes surfaces auront toutes les chances d'être louées en continu, même si le turnover est plus élevé. Conseil : attendre au minimum 15 ans pour revendre.



Gerard Mihranyan

Par , le lundi 28 janvier 2013

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