Dispositif Duflot : les atouts des petites surfaces.

Le taux de réduction d'impôt offert par le dispositif de défiscalisation Duflot est particulièrement attractif. En déduisant 18% de la valeur du bien investi sur 9 ans, un acquéreur peut économiser jusqu'à 54 000€ sur la durée obligatoire de location, soit 6 000€/an. Mieux que le Scellier et autres dispositifs encore en place, le Duflot est toutefois plus restrictif : zonage plus précis, plafond de ressources du locataire, plafond des loyers et mètre carré plafonné à 5 500€ quels que soient la zone et le type de logement. Malgré ces contraintes, le Duflot est un moyen intéressant d'alléger ses taxes pour les contribuables payant plus de 2 000€ d'impôt. A condition de bien choisir son investissement.

Privilégiez les petites surfaces
A la différence du Scellier, le Duflot permet l'acquisition de deux logements, toujours en respectant le plafond d'investissement total de 300 000€. Ceci rend toute son attractivité à l'acquisition des petites surfaces, notamment les studios qui avaient peu d'intérêt en loi Scellier au regard du prix d'achat relativement faible.
Les petites surfaces ont deux atouts : elles trouvent plus facilement locataires et leur rendement est plus intéressant que les grandes surfaces. Implanté dans une zone proche d'un pôle universitaire, un studio ne subira aucune vacance. Attention : l'avantage fiscal attaché au Duflot est subordonné à l'obligation de location continue sur 9 ans, effective dans l'année d'acquisition ou d'achèvement des travaux.
Si la loi Duflot abaisse le plafond des loyers (20% inférieurs à ceux du marché) par rapport au Scellier, elle introduit un coefficient multiplicateur qui favorise les petits logements. Les plafonds de loyers sont majorés d'un coefficient de surface calculé comme suit : 0,7 + 19/S (S étant la surface), dans la limite de 1,2. Dans ce schéma, le coefficient le plus avantageux (1,2) concerne un logement de 38m2, au-delà de 63m2 le coefficient est inférieur à 1. Rappelons que la surface à prendre en compte correspond à la surface habitable augmentée de la moitié des annexes (balcons, terrasse, hors espaces verts et parking).

Profitez de la zone B2

Le taux moyen de rendement locatif brut (hors charges) avant la réduction d'impôt varie entre 2,5% et 4,5% selon les zones et le type de logement. Grâce à l'avantage fiscal, le rendement peut être boosté de 1,66% à 1,89%. Le zonage privilégie les zones tendues, plus chères d'accès. Les loyers étant inférieurs de 20% à ceux du marché, mieux vaut profiter de la zone B2 où les prix d'achat sont généralement plus faibles et le marché locatif dynamique en périphérie des grandes agglomérations. Ces communes de la zone B2 (entre 50 000 et 250 000 habitants, zones frontalières ou littorales chères, limites de l'Île-de-France) sont éligibles au Duflot jusqu'au 30 juin prochain. Au-delà de cette date, elles devront faire l'objet d'un agrément préfectoral.



Gerard Mihranyan

Par , le mardi 19 février 2013

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