Après 10 mois d'application, force est de constater que le dispositif Duflot peine à trouver sa clientèle. Les investisseurs boudent ce régime lancé en janvier par la ministre du Logement Cécile Duflot. Présenté comme une solution au logement dans les zones tendues, le Duflot semble pénalisé par une image trop sociale, assortie de contraintes exigeantes. Pourtant le successeur du Scellier est plus avantageux que son illustre prédécesseur. Les promoteurs sont les premiers à défendre ce régime d'investissement locatif qui peut s'avérer rentable pour certains profils d'investisseurs.

Une récente étude menée pour l'Union Financière de France par l'IFOP témoigne de l'ignorance des Français patrimoniaux du dispositif Duflot. Ce sondage révèle que 68% des personnes interrogées ignorent les contours du dispositif et 56% estiment que le Scellier était plus intéressant. Une idée convenue qui colle à l'image du Duflot et freine sa commercialisation. Ces chiffres sont révélateurs de ce qu'observe l'ensemble des professionnels : le Duflot est, depuis son entrée en vigueur, rejeté par les investisseurs potentiels qui voient la seule portée sociale et non pas un outil patrimonial avec une fiscalité et une rentabilité intéressantes.

3 raisons majeures confèrent au Duflot une position supérieure au Scellier. Son impact fiscal est plus fort avec une réduction de 18% du montant de l'investissement (dans la limite de 300 000€) sur 9 ans (13% pour le Scellier dernière version). Les taux d'emprunt sont toujours à des niveaux historiquement bas, financer à crédit un bien immobilier est plus intéressant qu'il y a deux ans. Troisième point, les programmes sortis de terre sont relativement limités, ce qui obligent les promoteurs à vendre au juste prix. Hormis les acquisitions entières, les SCPI en loi Duflot sont au nombre réduit de 2 (Ciloger Habitat 4 et Multihabitation 7).

Plus que l'avantage fiscal, c'est la rentabilité qui intéresse l'investisseur. Les petites surfaces sont favorisées grâce à un coefficient multiplicateur qui pondère les plafonds de loyers : studios et deux-pièces sont les surfaces les plus recherchées, ce sont également celles qui se louent le plus cher. L'ajustement du prix du loyer au mètre carré peut par ailleurs être complété en tenant compte d'une partie des surfaces annexes (jusqu'à 8m2 de balcon, cave, sous-sols, terrasse). La loi Duflot autorisant deux investissements par an, il est conseillé d'acquérir deux petites surfaces plutôt qu'un quatre-pièces. En zone B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants), les plafonds de loyers sont équivalents à ceux du marché. Si le logement est bien choisi, la rentabilité nette (hors fiscalité) atteint entre 3,2% et 3,8% dans des villes comme Lille ou Bordeaux. A Paris et dans les zones limitrophes, le prix du mètre carré limité à 5 500€ ne permet pas d'optimiser la réduction fiscale, ce qui pénalise la rentabilité finale.
Le nerf de la guerre en immobilier reste et demeure l'emplacement. Un bon investissement dans la pierre passe par la qualité intrinsèque du bien, mais aussi par son emplacement à proximité des transports en commun, des commerces et des services. Les bassins d'emplois, de même que les villes universitaires sont des cibles privilégiées pour investir en Duflot. La demande locative y est a priori forte.

Les gros investisseurs n'ont guère intérêt à acquérir en Duflot. Le plafonnement des niches fiscales à 10 000€ en 2013 ne leur laisse pas de marge de manoeuvre pour optimiser l'avantage fiscal. En revanche, des investisseurs plus modestes dès lors qu'ils ont une vision sur le long terme peuvent inscrire un achat en loi Duflot dans un objectif patrimonial.