Entré en vigueur le 1er janvier dernier, le nouveau dispositif d'investissement locatif de Cécile Duflot peine toujours à convaincre les investisseurs. Mesure phare destinée à relancer le marché locatif, le Duflot est un dispositif fiscalement attractif, mais après 4 mois on peut d'ores et déjà douter qu'il remplisse sa mission, à savoir générer la vente de quelque 40 000 logements.
Les économistes sont plutôt unanimes. Le dispositif Duflot est plus intéressant que le Scellier. Les contraintes qui pèsent sur les loyers sont largement compensées par l'avantage fiscal : 18% du prix d'achat, répartis sur 9 ans, au lieu de 13% pour le Scellier. Conçu pour faciliter l'accès au logement intermédiaire, le Duflot se révèle attractif pour les investisseurs. En revanche, sa vocation sociale reste en retrait, les plafonds de ressources des locataires, certes abaissés par rapport à ceux du Scellier, sont largement plus élevés que les barèmes des logements dits sociaux. Les classes moyennes sont davantage ciblées, réduisant ainsi les risques d'une location classique.
Pourtant, l'investissement locatif réduit ses parts de marché. Selon le courtier Capfi, un des leaders du crédit immobilier, les investisseurs locatifs ne représentent plus en avril que 13% des demandeurs de prêt immobilier. Ils étaient encore 16% en mars. Même constat chez Century 21, réseau d'agences immobilières : l'investissement locatif constituait 17,3% des acquisitions en 2012, en baisse de 5,2% par rapport à 2011.
Des chiffres que les professionnels attribuent au contexte politico-économique. Le manque d'appétit des investisseurs trouve sa justification dans la persistance de la crise économique, mais également dans le durcissement du régime des plus-values immobilières. La perspective d'une revente à l'horizon des 9 ou 12 ans perd de son intérêt compte tenu du nouveau calcul des abattements pour durée de détention (exonération totale seulement au bout de 30 ans). Au lieu de 40 000 logements construits et vendus sous le régime Duflot, les spécialistes tablent plutôt sur la moitié pour l'année 2013.


Rappel des caractéristiques d'un investissement en Duflot
- achat d'un logement neuf aux normes environnementales (RT 2012 ou BBC 2009), loué nu au titre de résidence principale
- interdiction de louer à des ascendants ou descendants familiaux
- réduction d'impôt de 18%, étalée de manière linéaire sur 9 ans, soit 6 000€/an, dans la limite de 300 000€
- possibilité d'acquérir deux logements en zones Abis, A, B1 et B2 (la zone B2 reste éligible jusqu'à fin juin, sur décision préfectorale au-delà)
- plafond du mètre carré limité à 5 500€ quelle que soit la zone
- plafonds de loyers par zone (inférieurs a priori de 20% aux loyers du marché local), loyers pondérés par un coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface pondérée) favorisant ainsi les petites surfaces (inférieures à 63m2)
- plafonds de ressources des locataires selon zone et composition du foyer