La pierre représente 60% des actifs des particuliers. C'est dire si l'immobilier constitue une valeur refuge. Peut-elle le demeurer alors que l'immobilier est de plus en plus taxé ? Hausse des droits de mutation à compter du 1er janvier 2014, réforme des plus-values exonérées au bout de 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux) au lieu de 15 avant le 1er février 2012, encadrement des loyers, future taxe avec la GUL (garantie universelle des loyers), le contexte pourrait sembler peu propice à l'investissement immobilier. Le dispositif Duflot en place depuis janvier 2013 répond à la problématique d'un investissement sécurisé assorti d'une défiscalisation avantageuse.

Caractéristiques du Duflot
Entré en vigueur le 1er janvier 2013 en remplacement du Scellier, le Duflot s'inspire de son ainé :
- acquisition d'un logement neuf respectant les normes environnementales (RT2012 ou BBC 2009), dans la limite de 300 000€ ;
- engagement locatif de 9 ans dans les 12 mois qui suivent l'acquisition.

Le Duflot ajoute ses particularités :
- l'investissement peut porter sur 2 logements quand le Scellier se limitait à un seul ;
- plafonnement du prix du mètre carré à 5 500€ quelle que soit la zone éligible ;
- plafonnement des loyers et des ressources des locataires ;
- coefficient de pondération appliqué à la surface du logement (les surfaces inférieures à 60m2 sont avantagées par rapport aux surfaces plus grandes).
En respectant ces critères, l'investisseur peut bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 18% du montant investi, soit 6 000€/an durant 9 années. La réduction était de 11% pour le Scellier.

Investir dans un logement neuf
Plutôt qu'acheter un logement ancien, certes moins onéreux à la base mais chronophage dans sa recherche et souvent gourmand en entretien, mieux vaut opter pour le logement neuf en loi Duflot, acquis auprès d'un promoteur. Le produit est clef en mains : achat du bien, solution pour son financement, sa gestion confiée à un administrateur de biens (recherche de locataires, assurance loyers impayés). Le rendement net (après frais de gestion) peut atteindre 3% avant fiscalité (hors imposition des revenus fonciers et avantage fiscal de 18%) si le placement locatif est bien sélectionné avec un taux d'occupation optimisé.

Plafond des niches fiscales
Avant d'investir, il faut prendre en compte le plafond global des niches fiscales, ramené à 10 000€ par an en 2013. Le contribuable qui souhaite tirer partie du Duflot doit donc calculer avant l'enveloppe fiscale qui lui reste s'il bénéficie déjà de produits défiscalisants (garde d'enfants, personnel à domicile,...), pour calibrer ensuite le montant de son investissement. S'il lui reste 4 000€ avant d'atteindre le plafond des 10 000€, il pourra investir 200 000€ dans un logement en loi Duflot (200 000 x 18% : 9 ans = 4 000€). Soit une surface maximale de 36m2 pour rester dans le cadre du dispositif de défiscalisation.