Dispositif Duflot : l'indice de référence des loyers.

Le propriétaire d'un logement mis en location peut réviser chaque année le loyer à la date indiquée dans le contrat ou à défaut à la date d'anniversaire du bail. Sans cette clause de révision, le loyer reste le même sur la durée de location. Le bailleur ne peut appliquer librement l'augmentation du loyer, il doit respecter l'indice de référence des loyers pour en calculer la revalorisation. Cette règle vaut bien entendu pour tous les biens acquis en loi Duflot.

Le dispositif de défiscalisation Duflot prévoit le plafonnement des loyers en fonction de la zone géographique. Les loyers sont inférieurs de 20% à ceux du marché. Rappelons que l'avantage fiscal est subordonné à l'engagement locatif sur 9 années consécutives, effectif dans l'année qui suit l'acquisition ou l'achèvement des travaux (en VEFA ou réhabilitation). Possible annuellement, la revalorisation du loyer doit suivre des règles strictes, afin que les loyers n'augmentent pas de façon inconsidérée. Le propriétaire bailleur doit suivre l'indice de référence des loyers (IRL). Pour tous les logements vides ou meublés, loués au titre de résidence principale, l'augmentation du loyer en cours de bail ne peut être supérieure à l'IRL. Le contrat de bail doit stipuler la possibilité de révision du loyer à la date convenue entre les deux parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
Depuis la loi de février 2008 sur le pouvoir d'achat, l'IRL est révisé chaque trimestre sur la base de la moyenne de l'indice des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers) des douze derniers mois (référence 100 au quatrième trimestre 1998). Sans clause contractuelle fixant la date de référence, l'indice retenu pour revaloriser le loyer est celui en vigueur à la date de signature du contrat.

Le calcul est le suivant :
montant du loyer hors charges x IRL du trimestre concerné/IRL du même trimestre N-1 = nouveau loyer (arrondi à la deuxième décimale supérieure)

On observe sur le long terme que la valeur de l'IRL subit une augmentation annuelle moyenne de 1,58% (moyenne calculée à compter du 1er trimestre 2007). On peut donc raisonnablement tabler sur une revalorisation annuelle comprise entre 1% et 1,5%. Pour un investisseur, cette donnée est importante, car elle permet de simuler sur une période de détention de 15 ans (durée communément admise pour juger de la rentabilité d'un investissement locatif) le rendement du bien loué.

NB. La loi du 1er août 2012 a rendu obligatoire l'encadrement des loyers dans 38 agglomérations de plus de 50 000 habitants (27 en métropole et 11 en outre-mer). Pour juguler la hausse trop rapide des loyers dans les zones tendues, la ministre du Logement Cécile Duflot a souhaité que les logements loués vides à usage d'habitation principale du locataire aient des loyers encadrés, s'agissant d'une relocation (changement de locataire) ou d'un renouvellement du bail. L'indexation se fait grâce à cet indice officiel qu'est l'IRL.



Gerard Mihranyan

Par , le vendredi 19 avril 2013

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