Dispositif Duflot : imposition des revenus locatifs.

Si vous investissez en loi Duflot, vous devrez déclarer vos revenus fonciers à l'administration fiscale. Chaque année, au moment de votre déclaration d'impôts, vous devrez déclarer les loyers perçus l'année précédente au titre de location en régime Duflot. A ces revenus est déduit un certain nombre de charges et en cas de déficit foncier, votre revenu imposable peut être diminué.

Les revenus fonciers représentent les revenus générés par les loyers perçus d'un bien nu non meublé mis en location. Ils se différencient des revenus issus des loyers de locations meublées qui sont, pour leur part, inscrits au régime des BIC (biens industriels et commerciaux) et relèvent du statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ou LMP (loueur meublé professionnel pour les recettes supérieures à 23 000€/an). Cette distinction faite, les revenus fonciers sont régis par deux modes d'imposition : le régime du micro-foncier et le régime réel de droit commun.

Régime réel

Vous avez la possibilité de déduire du montant des loyers déclarés (formulaire n°2044 spéciale) certaines charges :
- les intérêts d'emprunt, les cotisations d'assurance de prêt, les frais de caution ou d'hypothèque,
- les frais de gestion locative, les charges de copropriété, l'assurance des risques locatifs (pour les loyers impayés), la taxe foncière. A noter que le montant des loyers à déclarer est hors charges, excluant en outre les loyers non perçus.
Vous enregistrez alors un bénéfice ou un déficit foncier. Si vous enregistrez un déficit foncier, il sera imputable sur d'éventuels autres revenus fonciers, puis sur le revenu brut global dans la limite de 10 700€. S'il est supérieur à ce seuil, le solde sera reporté sur les 10 prochaines années et imputable uniquement sur les revenus fonciers. Si le déficit foncier est supérieur aux revenus du foyer, la différence entre la totalité des revenus et le déficit foncier est reportée sur les 6 années suivantes. A noter que l'éventuel déficit foncier ne peut provenir des intérêts d'emprunt, dont le montant ne peut excéder le total des loyers perçus.
L'avantage fiscal d'un investissement en loi Duflot est ensuite matérialisé en remplissant le formulaire 2042 C (18% ou 29% du prix d'acquisition suivant que le logement se situe en métropole ou dans les DOM-TOM, incluant les frais de notaires, divisé par 9).

Régime micro-foncier
Si vos revenus fonciers bruts annuels sont inférieurs à 15 000€, vous êtes automatiquement rattaché au régime du micro-foncier (formulaire n°2042). L'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30%, représentatif des charges inhérentes au bien loué. Vous pouvez toutefois demander à être imposé sous le régime réel si les charges excèdent 30% du revenu foncier, mais ce choix est irrévocable pour une durée de trois ans.



Gerard Mihranyan

Par , le lundi 4 février 2013

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