Le 31 mars 2013 s'est éteint le dispositif Scellier. Il aura entre temps laissé sa place au dispositif Duflot, en vigueur depuis le 1er janvier 2013. Comme le Scellier, le Duflot est destiné aux investisseurs locatifs, le gouvernement espère d'ailleurs qu'il aura au moins autant de succès que son prédécesseur. Revenons sur les particularités d'un investissement en loi Duflot.

Avantage fiscal
Si l'on refait le match Scellier/Duflot, le second gagne haut la main d'un point de vue fiscal. Le Scellier dernière mouture accordait une réduction d'impôt de 13% du prix d'acquisition, quand le Duflot offre 18%. L'avantage fiscal est toujours calculé sur un investissement d'un montant limité à 300 000€, étalé de manière linéaire sur 9 ans. Un investisseur peut ainsi déduire un maximum de 54 000€ soit 6 000€/an. La différence avec le Scellier est qu'en Duflot l'acquisition peut porter sur deux biens au lieu d'un seul. Cette distinction permet de répartir les risques (toujours inhérents à ce type d'investissement) et de dynamiser le taux de rendement locatif plus intéressant sur les petites surfaces.

Plafond des loyers
L'objectif du dispositif Duflot est d'attirer les investisseurs vers le logement neuf intermédiaire dans les zones où la demande locative est supposée tendue et permettre ainsi au plus grand nombre de trouver à se loger correctement à des prix en adéquation avec les revenus médians. La loi a donc introduit un plafonnement des loyers et un plafonnement des ressources des locataires par zone géographique. Définis par décret, les loyers sont a priori inférieurs de 20% à ceux du marché, mais le mécanisme est plus complexe, puisqu'il faut appliquer un coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface). Les petites surfaces (studios et deux-pièces jusqu'à 63m2) sont ainsi avantagées, étant donné que le loyer est dégressif en fonction de la surface du logement. Illustration :
- un appartement de 40m2 en zone B1 dont le loyer est plafonné à 9,88€/m2 voit son loyer rehaussé à 11,65€/m2 grâce au coefficient (0,7 + 19/40 = 1,18, soit 9,88 x 1,18 = 11,65).

Plafond par mètre carré
Autre contrainte, le plafonnement du prix du mètre carré fixé à 5 500€ quel que soit le lieu de l'investissement. L'intérêt de ce plafonnement est de maîtriser de façon indirecte l'augmentation injustifiée des prix de l'immobilier neuf, toujours soumis à de strictes normes énergétiques. Cela permet de sécuriser l'investissement sur le long terme. On peut reprocher toutefois que ce seuil ne corresponde pas à la réalité du marché parisien où le prix moyen du mètre carré est autour des 8 600€. La réduction d'impôt ne pourra jamais porter sur le montant total de l'investissement. Reste qu'à Paris les programmes neufs sont rares. Il vaut mieux s'éloigner en périphérie, au Sud notamment à Ivry ou Vitry où les valeurs deviennent plus raisonnables (5 000€/m2).

Comme pour tout investissement locatif, le Duflot n'échappe pas aux précautions élémentaires : bien choisir son emplacement, acheter un bien de qualité au juste prix, vérifier la demande locative. Attention aux programmes Scellier convertis en loi Duflot : le prix d'achat peut être trop élevé par rapport aux contraintes liées au Duflot ; le rendement s'en trouve alors affecté.
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