Mis en place depuis janvier 2003, le dispositif Duflot est l'outil du gouvernement pour relancer le marché locatif. Il accorde à l'investisseur une réduction d'impôt de 18% de la valeur du bien, étalée sur 9 ans. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il faut respecter plusieurs contraintes : l'investissement ne doit pas excéder 300 000€ (par an), somme qui peut être répartie sur 2 biens ; le logement acquis est un bien neuf répondant aux normes environnementales (RT 2012 ou BBC 2005) ; les locataires sont soumis à des plafonds de ressources et les loyers eux-mêmes encadrés (20% en-dessous des prix du marché). Plus attractif sur le papier que le Scellier, l'ancien dispositif de défiscalisation locative, le Duflot doit être pensé au-delà de l'objectif fiscal, car la majeure partie de l'investissement dépend de la rentabilité générée par les revenus locatifs. Voici 4 conseils pour réussir votre investissement en loi Duflot.

L'emplacement

Pour tout bien immobilier, l'emplacement est l'élément primordial, indépendamment de la valeur intrinsèque du bâtit. En Duflot, ce point est lié à la demande locative. Le législateur a pris garde de définir des zones géographiques éligibles au dispositif afin de répondre à une demande tendue. Affinez les critères en privilégiant les bassins d'emplois, les villes universitaires, et les métropoles à forte croissance démographique. En France, plus de 2 millions de logements sont vacants, parfois pour des raisons propres aux propriétaires, souvent parce que la demande locative est insuffisante. Les villes du Grand Ouest (Nantes, Bordeaux, Rennes) ou Montpellier et Lyon ont un potentiel locatif important. Rappelez-vous que vous devez louer le bien dans les 12 mois qui suivent son acquisition pour bénéficier de l'avantage fiscal. En France, la durée annuelle de vacance locative est en moyenne de 3 mois, durée qui vous fait perdre 6% de réduction fiscale.

Le rendement locatif

Si l'avantage fiscal est attractif (18%), c'est la rentabilité du bien qui conditionne la réussite de l'investissement. Le Scellier offrait une rentabilité avoisinant 3,3% bruts, le Duflot se situe autour de 3% bruts dans les zones où le prix du mètre carré est cher (Lyon par exemple). En rentabilité nette, on descend à 2%, mais grâce au gain d'impôt, le chiffre atteint à 4% et peut grimper au-delà si vous investissez dans les zones en pleine expansion, limitrophes des grandes agglomérations économiquement dynamiques.

La taille du bien

En France, deux tiers des logements sont occupés par des personnes seules ou des foyers de deux personnes. Investissez donc dans un logement type T1 ou un T2 qui correspond à cette demande majoritaire. Selon les zones, vous pourrez acheter deux biens en loi Duflot : même si le turnover est plus élevé, les petites et moyennes surfaces ont plus de chance d'être louées en continu. En loi Duflot, le coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface) avantage les surfaces n'excédant pas 63m2, étant donné que le loyer est dégressif en fonction de la surface.

Le prix du bien

En loi Duflot, le prix du mètre carré investi est plafonné à 5 500€, quelle que soit la zone. Rapprochez-vous des agences immobilières locales pour connaître la valeur réelle des biens neufs, ainsi que le niveau des loyers. Comparez ensuite avec le prix mis en avant par le promoteur. Les prix du neuf font le grand écart : autour de 2 000€/m2 à Limoges à plus de 8 000€/m2 à Paris, entre les deux une moyenne de 3 700€/m2. En achetant un bien trop cher, vous rognez votre rendement étant donné que les loyers sont inférieurs de 20% à ceux du marché.