VEFA : L'assurance dommage-ouvrage

La loi Spinetta de janvier 1078 oblige tout maître d'ouvrage à souscrire une assurance dommage-ouvrage pour garantir le remboursement et la réparation des dommages causés au logement après réception des travaux, sans délai et sans recherche de responsabilité. La plupart des banques exigent une attestation de garantie dommage-ouvrage (DO) lors d'un prêt immobilier destiné à financer l'achat d'un bien de moins de 10 ans. Qui est concerné par l'assurance dommage-ouvrage ? Quel est son principe ? Pour quels types d'ouvrages doit-elle être souscrire ? Quelle est la nature des dommages garantis ? Quand ou auprès de qui doit-elle être souscrite ? Quelle est sa durée d'application ? Combien coûte-t-elle ? Et que faire en cas de sinistre ?

Pour qui ?
Le maître d'ouvrage est la personne physique ou morale, agissant en tant que propriétaire de l'ouvrage, vendeur ou mandataire du propriétaire, qui fait construire ou réaliser des travaux par une entreprise du bâtiment. Cela peut être un particulier, un investisseur professionnel, une société qui fait construire à usage de son activité professionnelle ou industrielle ou une collectivité. Le défaut d'assurance DO peut entraîner des sanctions pénales à hauteur de 6 mois d'emprisonnement et 75 000€ d'amende. La loi retient toutefois qu'un particulier qui construit pour lui-même ou pour sa famille (ascendants, descendants) ne peut être passible de sanctions s'il n'est pas assuré.
Si elle n'est pas obligatoire dans ce cas précis, s'en passer s'avère un bien mauvais calcul. L'assurance DO reste une nécessité pour éviter de lourdes conséquences financières : l'ouvrage est garanti s'il est impropre à sa destination, le propriétaire est indemnisé rapidement des frais engagés pour les travaux de réparation. Et si le bien doit être vendu dans les 10 ans, le notaire exigera la présence de l'attestation d'assurance pour constituer l'acte de vente, le vendeur pouvant en effet être tenu responsable, au regard de la garantie décennale, des vices et malfaçons. L'absence de DO sera signifiée à l'éventuel acquéreur qui, généralement, annulera le compromis. L'assurance DO protège les propriétaires successifs sur une période de 10 ans suivant l'achèvement de l'ouvrage.
En cas d'emprunt immobilier pour financer un bien neuf ou un logement de moins de 10 ans, la banque peut exiger l'attestation d'assurance DO. La revente d'un bien non couvert est plus difficile pour les raisons exposées plus haut.

Quels ouvrages ?
Sont concernés toutes les constructions neuves et les travaux de réhabilitation sur des bâtiments existants qui ont un impact sur la solidité de l'ouvrage, qui peuvent compromettre la solidité des éléments d'équipements indissociables ou rendre l'ouvrage impropre à sa destination. Sont exclus par le Code des Assurances les travaux de voirie, les ouvrages piétonniers, les parcs de stationnement, les canalisations, les ouvrages sportifs non couverts, et d'autres relevant des télécommunications et de l'énergie. Il faut savoir également que les dommages causés par l'assuré ou s'ils sont consécutifs à l'usure normale ou à un usage anormal ne sont pas couverts.

Principe de l'assurance DO et nature des dommages
L'assurance DO a pour but de garantir l'ouvrage s'il est impropre à sa destination et d'effectuer les travaux nécessaires à sa réhabilitation sans attendre la désignation d'un responsable. Elle permet de procéder à l'exécution et au remboursement des travaux liés aux dommages relevant de la garantie décennale. Sont concernés les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui l'affectent dans un de ses éléments constitutifs, à savoir les mêmes dommages couverts par la garantie décennale (gros oeuvres, charpente, toiture, maçonnerie, canalisation, étanchéité, isolation, escaliers, réfection importante, conformité à des normes obligatoires,...) en clair tout ce qui peut rendre le logement inhabitable, indépendamment de tout critère esthétique. Les risques de non achèvement de chantier ne sont pas couverts. En cas de dommages couverts par la garantie, la compagnie d'assurance débloque les fonds pour effectuer les réparations et se retourne ensuite vers les responsables et leur assureur.

Quand souscrire et auprès de qui ?
L'assurance DO doit être souscrite avant l'ouverture du chantier auprès d'un agent ou d'un courtier en assurance. La demande d'assurance doit comporter le coût et toutes les caractéristiques de la construction ou des travaux de réhabilitation, les dates de début et fin de chantier, les noms des différents intervenants (contrôleur technique, architecte/maître d'oeuvre, bureau d'étude, artisans, etc.). Le silence de l'assureur au-delà d'un délai de 45 jours est considéré comme un refus. Le demandeur dispose alors de 15 jours pour saisir le bureau central de tarification (BCT) qui fixera le montant de la cotisation auprès d'un assureur désigné d'office.
Lors d'un achat sur plan, l'assurance DO est contractée par le promoteur qui fait ensuite payer l'acheteur. Si le propriétaire réalise lui-même les ou une partie des travaux, il doit le mentionner à son assureur.

Son coût
La cotisation est déterminée en fonction du coût de la construction, de la qualification des professionnels, du contrôle technique par un contrôleur agréé, de l'étendue des garanties. Il faut compter entre 3% et 6% du coût de la construction pour une maison, la prime pouvant atteindre 10% selon la complexité des travaux engagés. L'assurance DO coûte cher, d'où l'importance de comparer les tarifs pratiqués chez différents assureurs.

Sa durée d'application
L'assurance DO prend effet à l'expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après réception des travaux. On a coutume de penser que l'assurance DO est valable 10 ans. Dans l'absolu, l'ouvrage est garantit 10 ans. L'assurance DO ne jouant en fait qu'à compter de la deuxième année et expirant en même temps que la garantie décennale (qui, elle, court sur 10 ans), sa durée d'application est de 9 ans.

En cas de sinistre
L'assuré dispose d'un délai de 5 jours pour déclarer le sinistre à son assureur par lettre recommandée avec AR. La procédure diffère ensuite selon le montant des dommages estimés par l'assureur. Pour des réparations inférieures à 1 800€, l'assureur envoie une proposition d'indemnisation. Au-delà de 1 800€, après avoir désigné un expert qui évalue le montant du préjudice, l'assureur envoie son offre d'indemnisation dans les 60 jours suivant le sinistre. S'il y a acceptation de la part de l'assuré, l'indemnisation est versée dans les 30 jours. Si l'assureur ne respecte pas les délais légaux, il sera obligé d'indemniser l'assuré pour les dépenses engagées pour les travaux.



Gerard Mihranyan

Par , le jeudi 24 janvier 2013

Partager cet article :
Article précédent: Loi Bouvard : Définition et avantages du dispositif Bouvard
Article suivant: Résidence étudiante : investissement en LMNP