Parmi les dispositifs immobiliers de défiscalisation, figure l'usufruit locatif social. Méconnu et relativement récent, ce dispositif présente de nombreux avantages, au premier rang desquels l'opportunité d'acheter un logement 40% moins cher.

Principe de l'usufruit locatif social

L'usufruit locatif social (ULS) repose sur le mécanisme de démembrement immobilier : d'un côté la nue-propriété, de l'autre l'usufruit, d'un côté la personne qui possède, de l'autre celle qui l'utilise. Peu connu, ce dispositif existe depuis le début des années 2000, et depuis 2006 il est encadré par la loi ENL (Engagement National pour le Logement).
Un investisseur privé achète la nue-propriété d'un logement social en moyenne entre 50% et 70% de sa valeur à un bailleur social. L'usufruit est acquis par le bailleur social sur une durée de 15 à 20 ans. En charge pour lui la gestion locative du bien (sous conditions de ressources, il s'agit d'un logement du marché locatif dit intermédiaire). A lui également la perception des loyers. Il lui incombe en outre l'entretien du logement, ainsi que toutes les démarches fiscales et administratives relatives au logement. Au terme du bail, l'acquéreur de la nue-propriété récupère son bien en toute propriété. Il peut ainsi décider de le relouer, de le revendre ou d'y habiter.

Les avantages de l'ULS

Au-delà d'acquérir un logement en-deçà de sa valeur, l'ULS présente des avantages fiscaux très intéressants :
• exonération des plus-values
• pas d'imposition au titre de l'ISF
• déductibilité des intérêts d'emprunt
• pas d'impôt sur les revenus fonciers
• taxe foncière à la charge de l'usufruitier, c'est-à-dire le bailleur.
D'un point de vue patrimonial, l'ULS offre aux parents l'opportunité de transmettre à leurs enfants un logement tous les 15 ans sans que ces derniers n'aient à s'acquitter de droits de succession : c'est le prix d'acquisition qui est pris en compte dans l'abattement (100 000€ tous les 15 ans de parent à enfant) et non la valeur réelle.
Autre avantage, préparer sa retraite. L'ULS permet d'acquérir un bien à moindre coût, avec un effort d'épargne réduit durant la période active, et de l'occuper au moment de la retraite.