Deux thèmes d'investissement devraient bien se comporter en 2018 : les SCPI qui ont le vent en poupe depuis deux ans et les maisons de retraite médicalisées ou EHPAD, dont la demande ne cesse d'augmenter. 

Les SCPI ont la cote !

Les sociétés civiles de placement immobilier consistent à investir dans de l'immobilier professionnel pour en retirer des revenus réguliers et de pouvoir à terme revendre les parts avec une plus-value. Depuis deux ans, les SCPI attirent les investisseurs car elles figurent parmi les placements offrant un des meilleurs ratios rendement/risque. En 2017, les SCPI ont rapporté en moyenne autour de 4,30% (net de frais). Si ce rendement diminue depuis le début des années 2000, il reste performant au regard du placement phare de l'épargnant français, l'assurance vie. 2017 a été une année de collecte record avec 7 milliards d'euros pour atteindre une capitalisation globale de 46 milliards, multipliée par cinq en quinze ans. 

Les SCPI sont à la fois performantes et rassurantes car adossées à des actifs réels (bureaux, commerces) dont le marché se porte à merveille dans les zones dynamiques. Tout l'enjeu réside dans le choix du produit (emplacement) et dans sa forme : achat en direct auprès d'un intermédiaire (banques, conseiller en patrimoine, société de gestion) ou via l'assurance vie sous réserve que le contrat en offre la possibilité ? 

L'assurance vie bénéficie d'une fiscalité plus avantageuse mais le choix des SCPI reste limité comparativement aux SCPI en direct. L'inconvénient de l'achat en direct est la lourdeur des frais (autour de 10% de frais d'entrée, également 10% de frais de gestion). L'effet levier du crédit est en revanche à prendre en considération : taux actuels des crédits immobiliers inférieurs à 2% sur 20 ans et rendement autour de 4%, l'investisseur est gagnant !

Avantages fiscaux des EHPAD

Inutile d'insister sur les besoins cruciaux en matière de logements pour les personnes âgées. Le vieillissement de la population et les tarifs pratiqués dans les établissements spécialisés rendent l'investissement en EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) pérenne et rentable. Ce marché est très spécifique car c'est l'Etat qui décide du nombre d'établissements, une garantie officielle qui prévient d'une concurrence indue.

Investir dans un EHPAD consiste à acheter une chambre dans une résidence médicalisée accueillant les seniors en perte d'autonomie. Le logement est loué à un gestionnaire via un bail à long terme et non à la personne qui l'occupe. L'investisseur peut choisir entre deux dispositifs fiscaux avantageux :

• LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : les revenus fonciers sont assujettis aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ou micro-BIC. En micro-BIC, l'investisseur profite d'un abattement de 50% sur les recettes. Au régime réel (au-delà de 32 900€ de revenus fonciers), l'ensemble des charges (intérêts d'emprunt, taxes, travaux, frais de gestion), ainsi que les amortissements (sur une partie du prix du logement), peuvent être déduits des recettes, ce qui diminue les impôts.
• Censi-Bouvard : ce dispositif fiscal est possible uniquement sur les biens neufs. La réduction d'impôt est équivalente à 11% du montant de l'investissement dans la limite de 300 000€, étalée sur 9 ans. 

Le rendement d'un EHPAD est généralement plus élevé que celui de l'immobilier classique (entre 4% et 6% bruts). Mieux vaut s'adresser aux noms connus du secteur qui ont déjà une quinzaine d'années d'expérience et des dizaines d'établissements à gérer, car devenir exploitant d'une résidence médicalisée ne s'improvise pas.