Le dispositif Pinel connaît un vif succès depuis la révision des conditions d'accès en septembre 2014. Grâce à son cadre fiscal séduisant, il a motivé la moitié des ventes dans le neuf en 2016. Une récente étude met en lumière les dangers auxquels sont confrontés les investisseurs leurrés par des promesses infondées.

Les dérives du Pinel

La semaine dernière le journal Le Monde s'est fait l'écho d'une étude menée par Immo G Consulting, premier réseau national d'experts en évaluation immobilière indépendants et certifiés. Le cabinet alerte sur les dérives du Pinel, dispositif d'investissement locatif destiné à disparaître fin 2017. Appâtés par la réduction d'impôt (jusqu'à 63 000 sur douze ans), les investisseurs, certains persuadés que le dispositif bénéficie de la garantie de l'Etat, se laissent berner par les discours publicitaires bien rodés des promoteurs.

Trop cher

Premier piège, acheter trop cher. Alors que le Pinel limite le prix du mètre carré à 5 500€, certains logements sont commercialisés à plus de 6 000€ le m2. Deuxième écueil, des prix du neuf en Pinel supérieurs aux prix du marché. A Toulouse, Nantes ou Strasbourg, les appartements vendus en loi Pinel s'affichent autour de 5 000€ le mètre carré quand les prix du marché classique oscillent entre 3 500€ et 4 200€/m2.

Le cabinet d'experts recommande d'investir dans le marché locatif libre, neuf comme ancien, pour bénéficier de prix conformes au marché et échapper ainsi aux contraintes locatives du Pinel (plafonds de loyers, plafonds de ressources du locataire).

Rendement illusoire

Immo G Consulting observe également le manque de réalisme des simulations de rendement présentées par les promoteurs. Bien que le Pinel ait été conçu pour encourager le logement intermédiaire, il est fréquent de voir des loyers excédés de 20% ceux du marché classique. Dérive induite par le coût d'achat trop élevé des logements. Il en résulte un rendement inférieur à celui annoncé par le promoteur : au lieu des 3% et 3,5% promis, la rentabilité chute à 2,5% dans des agglomérations comme Nantes, Rennes ou Saint-Nazaire. Dans certaines villes de la zone B2 (Carcassonne, Rodez, Saint-Brieuc, Mâcon) où le marché locatif est peu tendu, le taux de vacance élevé et le plafond Pinel supérieur au loyer du marché, investir en Pinel présente des risques.