Reconduit jusqu'à fin 2022, le dispositif Pinel est jugé trop coûteux et surtout inefficace par la Cour des Comptes. Les Sages lui reprochent notamment de favoriser les tranches d'imposition relativement élevées et de ne pas contribuer à l'offre du marché locatif.

S'affranchir des dispositifs d'investissement locatif

Dans une lettre adressée au premier ministre Edouard Philippe le 17 janvier dernier et rendue publique ce mardi, la Cour des Comptes livre les résultats d'une enquête sur les dépenses fiscales consenties entre 2009 et 2016 en faveur de l'investissement locatifs des particuliers. Le Pinel trop dispendieux pour les finances publiques et sans réel effet sur l'offre de logements ? Rien de nouveau dans ce constat, il est posé chaque année par la Cour des Comptes : aucun dispositif locatif n'est jugé positif par les Sages, le Pinel aujourd'hui, mais également toutes les mesures incitatives pour l'investissement locatif mises en place depuis 1996 (Périssol, Besson, Robien, Borloo, Scellier, Duflot). Au regard de la dépense fiscale pour l'Etat (1,7 milliard d'euros en 2016), l'intérêt de ces dispositifs, c'est-à-dire l'accroissement du nombre de logements locatifs, est jugé trop faible.

La Cour des Comptes réclame une sortie progressive de ces dispositifs et un renforcement de la place des investisseurs institutionnels dans la construction de logement et la location du parc privé.

Le Pinel, trop cher au regard de l'efficacité

A qui profite le crime ? Selon l'étude de la Cour des Comptes, les aides fiscales à l'investissement locatif sont principalement destinées à des ménages dont les revenus sont relativement élevés, voire importants. En 2013, 45% des bénéficiaires directs, c'est-à-dire les ménages investisseurs, se situaient dans la tranche d'imposition comprise entre 27 000€ et 71 000€ et près de 25% dans la tranche supérieure, qui ne représentait alors que 2,3% des contribuables.

Le pire est à venir, puisque la Cour a calculé l'impact de ces cadeaux fiscaux sur la durée. A l'échéance de 2024, le Scellier, entré en vigueur en 2009 juste après la crise économique et financière, devrait coûter 3,9 milliards d'euros. Prorogé de quatre ans par la loi de finances 2018, le Pinel pèsera 7,4 Md€ en 2035, et ce malgré le recentrage instauré cette année.

La Cour observe par ailleurs que les opérateurs, à savoir promoteurs, constructeurs et banques, vivent une forme de dépendance vis-à-vis de ces aides, alors que leur impact sur l'amélioration de l'offre de logements locatifs privés n'est pas pertinent. Au contraire, le Pinel comme le Scellier ont sans doute créé des effets d'aubaine.

Pas d'effet modérateur sur les loyers

L'augmentation de l'offre locative ajoutée au plafonnement des loyers de ces dispositifs aurait dû engendrer un effet modérateur des loyers du marché. La Cour constate, au contraire, que cet effet est marginal, et observe une pénurie de logements aidés dans les zones les plus tendues et, dans certaines zones, des loyers supérieurs à ceux du marché (de 10% à 20% en zone B2 et de 5% à 15% en zone B1 pour le Pinel).

Selon la Cour, l'intérêt des aides fiscales à l'investissement locatif reste limité du point de vue de l'objectif social d'une augmentation du nombre de logements à louer accessibles, au regard de leur concentration réduite dans les zones où les besoins sont criants et de la disponibilité locative trop courte (au plus 12 ans pour le Pinel).

réf/Cour des Comptes : les dépenses fiscales en faveur de l'investissement locatif des ménages