Au 31 décembre 2012 prend fin le dispositif de défiscalisation Scellier. Selon toutes vraisemblances il sera remplacé par une nouvelle mesure en 2013, la loi Duflot orientée vers le logement social. On connaît déjà les grandes lignes du Duflot qui s'inspire assez largement du Scellier. On peut d'ores et déjà comparer les deux dispositifs et tenter de répondre à cette question : faut-il investir en Scellier plutôt qu'attendre l'entrée en vigueur du Duflot ?

Rien aujourd'hui ne permet de dire quand la nouvelle mesure en faveur de l'investissement locatif entrera en application. On sait en revanche que le Scellier vit ses dernières semaines. Vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt de 13% sur 9 ans (dans la limite de 300 000€ pour l'achat d'un logement BBC) si vous signez l'acte de vente au plus tard le 31 décembre 2012. Le taux grimpe à 21% si vous investissez en Scellier social, l'engagement locatif portant alors sur 15 ans.

Les grandes lignes du Duflot

Le dispositif Duflot prévoit un avantage fiscal à hauteur de 18% étalé sur 9 ans pour un investissement limité à 300 000€. Ayant une vocation essentiellement sociale avec, en ligne de mire, la construction de 40 000 logements dès l'an prochain, le Duflot impose des contraintes à l'investisseur : plafonds de ressources pour le locataire et plafonds de loyers (inférieurs de 20% à ceux du marché). Certaines règles du jeu déjà présentes dans le Scellier ont été reprises : logement BBC (RT 2012 ou label BBC 2005), logement loué dans les 12 mois de l'acquisition pour bénéficier de l'avantage fiscal, double plafonnement du prix du logement (limite de 300 000€ et plafond du prix du mètre carré). Les véhicules d'investissement sont les mêmes : acquisition d'un logement ou de parts dans une SCPI (société civile de placement immobilier) grâce au levier l'emprunt.

Dans sa recherche de mixité sociale, le gouvernement impose une quote-part de logements non éligibles au Duflot dans chaque programme immobilier (minimum de 20%). Une pénalité de 18 000€ par logement excédentaire est même prévue pour tout promoteur pris en défaut. Le zonage sera réduit aux zones A, Abis et B1, et éventuellement la zone B2 sur décret du préfet de région. On privilégie les zones où la demande locative est tendue, on espère ainsi éviter les dérives du Scellier dans certaines agglomérations.

Des contours encore flous

Les plafonds de loyers et de ressources du Duflot n'ont pas encore été définis officiellement. On peut toutefois supposer qu'ils seront inférieurs ou égaux à ceux du Scellier social. Les plafonds de loyers dépendront de la localisation du logement et de son type (et non de la surface), variables que le préfet de région pourra ajuster après avis du Comité Régional de l'Habitat. De l'affinement de ces variables dépendra le succès du dispositif.

Le nombre d'inconnues plaide aujourd'hui en faveur du Scellier. A condition de s'assurer de la qualité de l'investissement : programme immobilier dans une zone économiquement dynamique, proche des services urbains (transports, commerces, soins médicaux, école,...), prix d'acquisition conforme aux prix du marché, retour sur investissement par un loyer en adéquation avec les loyers du marché. L'économie d'impôt peut atteindre au maximum 4 333€ par an en Scellier classique, un peu plus de 4 000€ par an pour les 6 années supplémentaires en Scellier social. Un abattement de 30% s'applique sur les revenus fonciers s'ils n'excèdent pas 15 000€ par an. L'imposition au régime réel permet de déduire la totalité des charges et de dégager un déficit foncier quand elles sont supérieures aux revenus locatifs. Un investissement en Duflot ouvre droit à une réduction d'impôt maximale de 6 000€ par an.

Le Duflot vivra 4 ans à l'instar du Scellier, il est prévu de s'éteindre au 31 décembre 2016. Comme le Scellier, le Duflot est un dispositif d'aubaine qui ne doit pas engager les finances publiques sur le long terme (sauf prorogation). Il faudra, comme pour le Scellier, choisir le bon programme. Scellier en 2012 ou Duflot en 2013, faites vos calculs : le plafonnement de niches fiscales à 10 000€ à compter du 1er janvier 2013 concerne bien évidemment les investissements de 2012.