Immobilier : le locatif pour seniors reste un bon placement en 2012.

Comme pour tout investissement locatif, les rendements sont préservés, car les loyers sont indexés sur l'inflation. Les résidences pour seniors, c'est-à-dire les locations pour personnes âgées non dépendantes, sont un placement de choix, car elles répondent à une demande avec des perspectives de croissance indiscutables. Les chiffres de la démographie sont éloquents : si les personnes âgées de plus de 60 ans représentent grosso modo plus de 23% de la population, ce pourcentage attendra 35% en 2040. A côté des résidences pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), les résidences pour seniors non dépendants apportent une réponse de confort et de services à ces seniors toujours autonomes mais désireux de profiter du confort d'un logement neuf et d'ôter de leur quotidien tous les problèmes inhérents à la maintenance d'un logement.

Les résidences avec services pour seniors constituent une alternative idéale entre le maintien à domicile et l'établissement médicalisé. Les promoteurs privilégient les centres-villes ou les quartiers économiquement actifs avec commerces de proximité, transports en commun et services médicaux : tous les actes de la vie quotidienne peuvent être réalisés sans contrainte. L'administration fiscale a mis en place en 2009 le dispositif Censi-Bouvard pour inciter la construction de ce nouveau type de logements. Il s'applique également aux EHPAD, aux résidences pour étudiants et résidences de tourisme : économie d'impôt de 11% sur le prix de revient d'un bien neuf (plafonné à 300 000€ comme pour le Scellier) avec un engagement locatif de 9 ans ou statut de LMNP qui autorise l'amortissement du bien sur 30 ans et des meubles sur 10 ans, et la récupération de la TVA à l'achat. Les coups de rabot successifs sur le Censi-Bouvard aboutissent à la réflexion que le cadeau fiscal disparaîtra à terme, sans oublier qu'au-delà des 9 années de location, l'investisseur est rattrapé par l'imposition sur le revenu. Les professionnels recommandent donc de choisir le statut LMNP qui n'est pas remis en cause d'une année sur l'autre.

L'investisseur signe un bail commercial avec le gestionnaire qui s'engage de son côté à entretenir le logement et les parties communes, à verser le loyer net de frais d'exploitation, et à fournir et gérer des services payants mis à la disposition des locataires. La rentabilité oscille entre 4% et 4,5% avant fiscalité. Comparé à celui des résidences médicalisées en EHPAD, l'investissement en résidences avec services pour seniors s'avère moins cher. Le marché est très prometteur, mais un conseil pour réduire à néant les risques liés à un investissement immobilier : l'emplacement et la qualité que seul un grand groupe peut assurer.



Gerard Mihranyan

Par , le mardi 13 mars 2012

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