Immobilier : le début de la fin pour le Scellier ?

Il ne vous reste que quelques mois pour profiter du dernier programme de défiscalisation immobilière avant sa disparition au 1er janvier 2013. Quelques mois pour bénéficier d'une mesure qui a fait les beaux jours de l'immobilier neuf.

Entré en vigueur le 1er janvier 2009, le dispositif Scellier permettait alors à un investisseur en immobilier locatif neuf de bénéficier d'une réduction d'impôt à hauteur de 25% de la valeur du bien étalée sur 9 ans (valeur du bien limitée à 300 000€). L'avantage fiscal est subordonné à un engagement de louer le logement nu à usage d'habitation sur une période minimale de 9 ans. En 2009 et 2010 près de deux logements sur trois étaient vendus dans le cadre du Scellier, mais trop coûteux pour les caisses de l'Etat, le dispositif a vu son avantage raboté en 2011 et en 2012.

Pour bénéficier du taux maximum de réduction d'impôt, vous devez impérativement investir dans un logements BBC (13%), les logements non BBC accordant le taux réduit de 6%. Autre nouveauté en 2012, un plafond supplémentaire par mètre carré de surface habitable a été instauré en fonction de la localisation du logement. Si vous optez pour la formule intermédiaire ou sociale du Scellier, vous pouvez réaliser des économies additionnelles à condition de louer le logement sur une période plus longue, tout en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires (+1,33% par an sur une durée de location de 12 ou 15 ans, abattement de 30% sur les loyers). Le Scellier Social permet une réduction d'impôt de 21% à l'issue des 15 ans.

En dépit d'une érosion des taux, investir en Scellier présente toujours des avantages : devenir propriétaire d'un bien aux dernières normes de construction, bénéficier de l'effet levier offert par l'emprunt immobilier, financer une partie de son investissement par la réduction d'impôt et par les loyers, se constituer un patrimoine immobilier et préparer sa retraite. Si vous souhaitez investir dans un logement Scellier, n'oubliez pas certaines règles : privilégiez les bassins économiques dynamiques, étudiez la demande locative de la zone concernée et vérifiez que le nombre de nouveaux logements ne dépasse pas le nombre de créations d'emploi, privilégiez les grands promoteurs nationaux, préférez les T2 et T3 qui minimisent la vacance de locataire en comparaison avec les petites surfaces. Attention à Paris et aux hyper-centres-villes : le coût du foncier pénalisera la plus-value future.

L'arrêt du Scellier en fin d'année n'est pas une surprise, puisqu'initialement il était prévu que la loi lui accorde une existence jusqu'au 31 décembre 2012. Les professionnels ont espéré son prolongement par le gouvernement précédent, décision impossible au regard de la dette abyssale du pays. Le nouveau gouvernement a définitivement entériné la fin du Scellier sans pour autant évoquer un éventuel remplacement. Une initiative a pourtant émergé, celle du sénateur Thierry Repentin, ex-monsieur logement du candidat Hollande, qui a planché sur un nouveau dispositif de défiscalisation censé promouvoir l'immobilier neuf tout en contenant la hausse des prix. Si elle voit le jour, cette loi (on parle déjà de loi Repentin), volontairement plus sociale que le Scellier, sera axée sur une déduction fiscale conditionnée par la location à des ménages modestes et par l'application de loyers plafonnés par zones.



Gerard Mihranyan

Par , le mercredi 22 août 2012

Partager cet article :
Article précédent: Defiscalisation
Article suivant: Investissement locatif : le Scellier bientôt remplacé.