A en croire les déclarations de nos ministres, la pierre est toujours une valeur refuge. Au-delà du grand déballage dont l'indécence nous met tous en position de flagrant délit assumé de voyeurisme, force est de constater que la majorité de nos ministres ont basé leur patrimoine sur l'immobilier. L'exposition publique a en cela le mérite de prouver, si besoin est, que la pierre a bien la qualité sécurisante qu'on lui prête depuis toujours. Principalement constitué de la résidence principale, le patrimoine immobilier peut aussi comprendre une résidence secondaire, mais aussi des investissements locatifs. Oublions nos ministres et leur stratégie patrimoniale. Pour tout citoyen lambda, investir dans l'immobilier est un levier majeur pour générer des revenus supplémentaires au moment de la retraite. Une question s'impose : le contexte actuel est-il favorable à l'investissement immobilier ?

Mesure phare pour soutenir l'investissement locatif, le dispositif Duflot. Dubitatifs dans un premier temps, les investisseurs reconnaissent son attractivité. Pour optimiser l'avantage fiscal (réduction d'impôt de 18% du prix de revient dans la limite de 300 000€, étalée sur 9 ans), il faut bien choisir son investissement. La localisation du bien est primordiale étant donné les critères contraignants du dispositif. En plus du plafonnement des loyers et des ressources des locataires, le prix du mètre carré est limité à 5 500€ quelle que soit la zone géographique. Un achat dans les villes où le prix du mètre carré est élevé minimisera la rentabilité. Il faut toutefois privilégier les zones où la demande locative est suffisamment tendue (grandes agglomérations, villes estudiantines, bassin économique dynamique). En cela, Paris constitue un écueil : en plus d'un prix moyen du mètre carré très élevé (plus de 8 000€), un bien dont le loyer est inférieur de 20% à celui du marché offrira une rentabilité quasi nulle.
Le Duflot favorise par ailleurs les petites surfaces : l'introduction d'un coefficient multiplicateur permet en effet de rehausser le plafond des loyers des surfaces inférieures à 63m2, comparativement plus chères à l'achat que les biens de grande surface. Tout l'intérêt du dispositif Duflot réside pourtant dans le plafonnement des loyers. Accessibles à une grande majorité de ménages disposant de revenus moyens, les logements en loi Duflot bénéficieront d'un moindre turnover, ce qui réduit vos dépenses de remise en état, généralement induites à chaque changement de locataire.

Succédant au Scellier, le Duflot lui est sans cesse comparer. Sur cette voie, la courbe des taux d'emprunt met le Duflot en avant : les taux sont largement plus performants aujourd'hui qu'il y a 3 ans au plus fort du Scellier. Emprunter sur 20 ans au taux de 3,20% (hors assurance) est aujourd'hui chose commune. Pour un même investissement, vous pouvez réaliser jusqu'à 12% d'économie sur vos intérêts d'emprunt. Le levier du crédit joue pleinement son rôle et vous permet à terme, c'est-à-dire à l'horizon de 15 ans, de dégager une rentabilité au moins égale à un investissement en loi Scellier (autour de 5% nets).

L'avantage fiscal génère une réduction d'impôt maximale de 54 000€ sur 9 ans, soit 6 000€ par an. Etant donné qu'elle entre dans le plafonnement global des niches fiscales (10 000€ par an), le seuil peut être rapidement atteint si vous profiter d'autres dispositifs fiscaux (déclaration d'employé à domicile par exemple). L'investissement doit intégrer dans son calcul le bénéfice d'autres niches fiscales.