Parmi les dispositifs d'investissement locatif (Duflot, Censi-Bouvard, Scellier), le Malraux se taille une place à part. Il se distingue tout d'abord par le type de biens, les belles pierres situées dans des secteurs sauvegardés. Les autres dispositifs concernent des logements neufs répondant aux normes environnementales. Le législateur a voulu donner un outil de défiscalisation aux ménages fortement imposés pour favoriser la conservation et la restauration du patrimoine architectural ancien. Ce dispositif extrêmement incitatif permet de réduire ses impôts de façon conséquente tout en se constituant un patrimoine de grande qualité. C'est surtout une mesure pérenne, un atout de poids dans un contexte marqué par l'instabilité immobilière.

Créé en 1962, le dispositif Malraux est destiné à mettre en valeur le bâti des secteurs dits sauvegardés. Depuis son instauration, les règles ont évolué. Le changement majeur est l'avantage fiscal qui n'est plus une déduction du revenu, mais une réduction d'impôt depuis le 1er janvier 2009. Retour sur le cadre légal du dispositif Malraux.

Principe
Acquérir un bien en secteur sauvegardé ou ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager) pour le restaurer de manière complète sous le contrôle d'un architecte des Bâtiments de France. La loi Malraux version 2013 prend en compte les dépenses qui concernent la restauration de locaux d'habitation ou de locaux destinés originellement à l'habitation et réaffectés à cet usage, mais également la restauration des locaux destinés à un autre usage (boutiques en rez-de-chaussée).

Avantage fiscal
En secteur sauvegardé, la réduction d'impôt est équivalente à 30% du montant des travaux de restauration (c'est-à-dire hors prix d'acquisition) dans la limite de 100 000€ par an (soit une réduction maximale de 30 000€). En ZPPAUP, le taux est de 22% toujours pour une enveloppe limitée à 100 000€ par an.
Depuis 2009, les travaux peuvent être réalisés dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover.
Le dispositif Malraux peut être cumulé avec d'autres dispositifs de défiscalisation immobilière, mais pas pour le même bien. Il faudra de surcroît prendre en compte le plafond des niches fiscales. Toutefois, la loi Malraux 2013 est exclue du plafond 2013 (10 000€), tout en restant soumise au plafond des niches fiscales 2012 (18 000€ + 4% revenu imposable). Ce plafond primera toujours sur l'avantage fiscal en loi Malraux.

Obligations
La réduction d'impôt s'étale sur 3 années maximum après la date de délivrance du permis de construire. En cas de fouilles archéologiques, le délai peut être repousser d'un an. Le bien restauré doit être loué nu à usage d'habitation dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de l'immeuble, sur une durée minimale de 9 ans. Il n'y a aucun plafonnement de loyer ni de revenus des locataires. Le logement ne peut être loué à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant.
Si la réduction d'impôt excède l'impôt dû au titre de la même année, le solde ne peut être imputé sur l'impôt des années suivantes.

Plus-values
La plus-value éventuelle s'entend à partir du foncier hors travaux. En cas de revente d'un bien en défiscalisation Malraux, le montant des travaux de restauration n'entre pas dans le calcul de la plus-value, puisqu'il a déjà fait l'objet d'une réduction d'impôt. D'où l'intérêt de conserver un bien immobilier Malraux sur le long terme.