Immobilier : investissement locatif, le match neuf contre ancien.

Acheter un logement pour le louer est une des formules permettant de se constituer un complément de revenus pour votre retraite.

Les loyers perçus permettent de financer tout ou partie de l'emprunt, ils sont indexés sur le taux de l'indice de référence des loyers (IRL) et les frais d'entretien peuvent être déductibles des loyers. Sans oublier la plus-value escomptée à la revente. Faut-il mieux investir dans un logement neuf ou un logement ancien ? Sont-ils égaux en terme de rentabilité et sont-ils assortis d'aides fiscales ?

C'est une évidence : acheter ancien coûte moins cher que du neuf. Les prix du neuf sont en moyenne entre 15% et 20% plus élevés que dans l'immobilier ancien. Les nouvelles normes environnementales ont fait grimper la facture, la généralisation du BBC (RT 2005) en 2013 devrait toutefois abaissé les coûts. En revanche, investir dans un logement neuf signifie moins d'entretien et la possibilité de louer immédiatement. Une acquisition dans l'ancien nécessite souvent quelques aménagements, quand ce n'est pas tout un plan de rénovation pour rendre le logement habitable. Si le logement ancien n'entraîne pas de travaux de rénovation immédiatement après son acquisition, les frais d'entretien sont à moyen et long termes plus onéreux. Le taux de rentabilité peut atteindre 6% à 8% dans l'ancien, mais la facture entretiens peut réduire de moitié la performance.

La balance est déséquilibrée également entre les petites et grandes surfaces.

Un studio qui offre un rendement brut supérieur souffrira d'un turnover de locataires plus rapide avec pour conséquence une détérioration accélérée du logement et des risques de vacance plus fréquents. Les appartements familiaux dont le prix du mètre carré loué est plus faible au regard de la surface habitable se louent généralement sur des périodes plus longues. Le choix d'un studio neuf en agglomération se justifie pleinement pour réduire les frais sur le long terme et les périodes de vacances.

Quant aux aides fiscales, chacun sait que le Scellier vit ses derniers mois. Celui qui a fait les beaux jours de l'immobilier neuf en 2009 et 2010 disparaît en 2013. En 2012 il permettra de déduire de vos impôts 13% du prix d'achat dans la limite de 300 000€ (uniquement pour les logements BBC). Les rendements se situent dans une fourchette comprise entre 3,5% et 4% bruts, ramenés à 3% maximum une fois les charges locatives et les assurances éventuelles déduites. Pour l'ancien, on citera le dispositif Malraux qui concerne les habitations situées dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (zone du patrimoine architectural, urbain et paysager) : très restrictif mais avantageux, il s'adresse essentiellement aux propriétaires ou futurs propriétaires disposant de revenus élevés pouvant supporter une rénovation coûteuse de leur patrimoine immobilier.



Gerard Mihranyan

Par , le lundi 5 décembre 2011


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