Investissement locatif : bien analyser son projet immobilier

Investissement locatif : bien analyser son projet immobilier

Ceux qui achètent un bien immobilier dans le cadre d'un dispositif de défiscalisation raisonnent souvent en logique comptable immédiate : bénéficier d'un avantage fiscal sur la durée de l'engagement locatif. Et après ? A la revente, le bien devient un logement traditionnel sans gain fiscal pour le futur propriétaire. Pensez à la location meublée, schéma qui va permettre de transmettre le cadre fiscal du logement à la cession.

L'avantage fiscal n'est pas tout

L'erreur des investisseurs locatifs est d'appréhender leur projet sous le seul angle de l'économie d'impôt. Quand vous achetez un logement en loi Pinel ou Malraux, vous regardez l'avantage fiscal lié à l'investissement qui peut, dans le cadre du Pinel, atteindre 21% du montant de l'acquisition, soit 63 000€ sur 12 ans. Jolie carotte ! Derrière le bénéfice fiscal, il faut avoir défini son projet sur le long terme en prenant en compte tous les paramètres (revenus locatifs, taxes, charges, assurances, intérêts d'emprunt) pour confirmer le caractère rentable du placement. Un élément ultime s'avère central : la destination du logement à l'issue de l'engagement locatif. 

Souhaitez-vous le récupérer pour vous-même ou le revendre pour en tirer une éventuelle plus-value ? Dans ce dernier scénario, le futur propriétaire n'acquiert pas l'avantage fiscal. Le logement autrefois regardé dans un objectif défiscalisant est mis sur le marché immobilier traditionnel et perd ainsi sa cible initiale, la population d'investisseurs.

La location meublée gérée, un statut fiscal transmissible

Parmi les investissements locatifs, seule la location meublée gérée va permettre de transmettre le statut fiscal de propriétaire en propriétaire. Ce type de placement immobilier englobe :

  • les résidences seniors
  • les résidences médicalisées ou EHPAD (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes)
  • les résidences de tourisme
  • les résidences étudiantes
  • les résidences d'affaires.

La revente s'adresse principalement aux investisseurs en LMNP (loueur en meublé non professionnel), mais aussi à un public beaucoup plus large (propriétaires occupants) s'agissant des résidences seniors et des résidences de tourisme. La clef de voûte du régime fiscal LMNP repose sur les amortissements comptables déductibles qui permettent de réduire de manière significative les montants dus sur les revenus locatifs. Les dotations aux amortissements renvoient à la perte de valeur du bien due à l'usure et à l'obsolescence. Elles sont calculées théoriquement, ce ne sont pas des sorties de trésorerie réelle, mais elles sont néanmoins assimilées à des charges car elles appauvrissent le propriétaire bailleur.

Après plusieurs années de détention, le montant des amortissements se réduit, il est alors temps de revendre le logement pour éviter de payer trop d'impôt sur les revenus locatifs, éventuellement d'en acheter un nouveau qu'il sera possible d'amortir. La revente en LMNP est d'autant plus intéressante que ce régime est rechargeable : le nouvel investisseur pourra continuer à comptabiliser des amortissements sur la base du nouveau prix d'acquisition.







Gerard Mihranyan

Par , le mardi 29 mai 2018

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