Le nouveau dispositif de défiscalisation en faveur de l'investissement locatif est en vigueur depuis le 1er janvier 2013. Le Duflot a une vocation sociale, car axé sur le logement intermédiaire. Il concerne les zones où la demande locative est la plus tendue avec une orientation sociale assumée définie par des plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Nous détaillerons plus bas les plafonds des loyers pour l'année 2013. Précisons dans un premier temps que l'objectif de mixité sociale voulue par la ministre du Logement Cécile Duflot limite le nombre de logements éligibles à la réduction d'impôt au sein d'un même immeuble. Tous les appartements d'un même ensemble ne peuvent être concernés par le dispositif ; la limitation devrait être de 75% à 80%. Autre restriction : le propriétaire bailleur ne peut louer son bien à un membre du même foyer fiscal, ni à un ascendant ou un descendant. Enfin, l'investisseur peut acquérir deux logements en Duflot dans l'année dans la limite de 300 000€ pour l'intégralité de l'investissement (avec plafonnement du prix du m2 à 5 500€ quelle que soit la zone). Il peut ainsi acquérir un logement et compléter son investissement en achetant des parts dans une SCPI proposant des biens en régime Duflot (il n'existe pour l'heure aucun programme Duflot mené par des SCPI).

Introduction d'un coefficient multiplicateur
Le coût maximal du loyer dépend de la localisation et de la taille du logement. Le loyer est en outre soumis à un coefficient de pondération calculé ainsi : 0,7 + 19/S (S étant la surface du logement en m2). Le chiffre obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche sans excéder 1,2, et multiplié au plafond de loyer fixé pour la zone concernée. Il permet de tenir compte de la réalité du marché locatif en apportant une notion de dégressivité en fonction de la surface du logement : les logements au-delà de 65m2 verront leur plafond de loyer diminué par rapport au maximum légal.

Plafonds de loyers pour 2013 par zone
Zone A Bis (Paris et périphérie immédiate) : 16,52€/m2
Zone A (Petite-Couronne et 2ème Couronne, Pays de Gex, Provence-Alpes-Côte d'Azur) : 12,27€/m2
Zone B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants, Grande-Couronne, Outre-mer, Corse) : 9,88€/m2
Zone B2 (agglomérations de plus de 50 000 habitants, zones frontalières ou littorales chères) : 8,59€/m2
Les plafonds de loyers seront révisés au premier janvier de chaque année pour les nouveaux baux, mais aussi pour les contrats de bail en cours. Rappelons que la zone B2 fait l'objet d'une période transitoire de 6 mois : toutes les agglomérations concernées sont éligibles au Duflot dans un premier temps, elles devront ensuite obtenir une autorisation préfectorale.

Exemples de calcul
Si vous achetez un appartement d'une surface de 52m2 en zone B1, le plafond du loyer sera de 10,47€ (9,88 x (0,7 + 19/52) = 10,47).
SI vous achetez un appartement de 90m2 en zone A, le plafond du loyer sera de 11,17€ (12,27 x (0,7 + 19/90) = 11,17).