Dispositif Duflot : les avis mitigés des professionnels.

Entré en vigueur le 1er janvier 2013, le dispositif de défiscalisation Duflot remplace l'ancien régime destiné aux investisseurs locatifs, le Scellier. Soucieux de pérenniser un dispositif d'incitation fiscale à l'investissement locatif, le gouvernement a toutefois souhaité recentrer l'offre sur le logement intermédiaire en resserrant les conditions d'accès, tout en conservant la pertinence d'un tel placement. Les promoteurs ont regardé le cadre du Duflot d'un oeil plutôt favorable. Tout ce qui apporte un soutien à la production de logements neufs est forcément bien accueilli. Et chacun mise désormais sur le succès de ce nouveau dispositif, censé faire mieux que le Scellier. Même si comparaison n'est pas raison.

Plus exigeant socialement mais plus attrayant fiscalement

Du nom de la ministre du Logement, le dispositif Duflot doit permettre de redynamiser la construction de logements neufs dans les zones où les besoins sont réels. Il est défini par plusieurs conditions :
- éligibilité réservée aux logements neufs BBC, lourdement rénovés ou réhabilités, et aux locaux réaffectés en habitation ;
- prix du logement plafonné à 300 000€ dans la limite de 5 500€/m2 ; possibilité d'acquérir 2 logements, la base de réduction d'impôt étant toujours limitée à 300 000€ par an ;
- durée locative minimale de 9 ans ;
- loyer plafonné et inférieur d'environ 20% au prix du marché selon zones géographiques et modulé selon la surface du logement par l'application d'un coefficient (0,7 + 19/S, la variable S étant la surface) ;
- plafonnement des ressources des locataires.
Sont concernées par le dispositif 4 zones géographiques : les zones A, Abis, et B1 (Île-de-France et grandes agglomérations) et la zone B2 (communes entre 50 000 et 250 000 habitants) sur une période-test de 6 mois. Les communes de la zone B2 resteront éligibles sur agrément préfectoral au-delà de la période transitoire.
Si toute les conditions sont respectées, l'investisseur bénéficie d'une réduction fiscale de 18% de la valeur du bien (contre 13% pour le Scellier classique) étalée sur 9 ans. Le Duflot outre-mer autorise un avantage fiscal de 29%. Le dispositif est valide jusqu'en 2016.

L'avis des professionnels
Si la fédération des promoteurs immobiliers (FPI) se dit plutôt satisfaite de l'entrée en lice du dispositif Duflot, d'autres, à commencer par les cabinets de conseil, émettent de sévères critiques : inadéquation du modèle par rapport aux attentes des investisseurs, exclusion de Paris à cause du plafonnement du prix du mètre carré (5 500€), plafonds de loyers et de ressources trop contraignants, perspectives de rendement inférieures au Scellier ou aux SCPI.
Autre critique, le "nichage" du Duflot, entendez par là l'intégration du dispositif dans le plafond annuel des niches fiscales, à savoir 10 000€. Pour un ménage bénéficiant déjà de déductions fiscales, notamment avec les emplois familiaux (réduction des sommes engagées plafonnée à 6 000€), l'intérêt du dispositif Duflot s'en trouve grandement diminué.
Le dispositif Duflot a une vocation sociale. S'il devait être comparé, il le serait avec le Scellier intermédiaire (jusqu'à 21% de réduction d'impôt sur 15 ans) où les plafonds de loyer sont plus bas qu'en Scellier classique. Si le coefficient d'ajustement du Duflot pénalise les grandes surfaces, il permet en revanche de relever le plafond des loyers des petites surfaces entre 12% et 20% par rapport au Scellier social.
 



Gerard Mihranyan

Par , le jeudi 10 janvier 2013

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