Dispositif Duflot : 3 clefs pour investir.

La grande différence avec le Scellier classique est son orientation sociale : le gouvernement entend combler le déficit de logements dans les zones tendues et très tendues grâce à un encadrement précis par zone du prix du mètre carré, des loyers et du niveau de ressources des locataires. Limité à 300 000€ par an, l'investissement en loi Duflot peut réduire la ligne des impôts sur le revenu de 18% sur 9 ans, soit 6 000€ par an. Comme pour tout type d'investissement locatif, le dispositif Duflot n'échappe pas à 2points fondamentaux : l'emplacement et la taille du bien. On ajoutera une troisième donnée essentielle, spécifiquement attachée au Duflot : l'investissement en zone B2, transitoire jusqu'au 30 juin.

Emplacement Emplacement, emplacement, emplacement, voilà le triple critère à retenir quand vous achetez un bien immobilier. L'emplacement fait sa valeur. Un appartement bien placé sera loué sans vacance et se revendra avec une belle plus-value. Cela commence en amont par s'assurer de la vitalité économique de la ville et de la périphérie, des perspectives à court et moyen terme et de la tendance démographique. Les zones où l'activité économique est polarisée sur un unique secteur ne sont pas très intéressantes. Les agglomérations étudiantes en pénurie de logements sont à retenir. Vérifiez ensuite la proximité des services, des commerces, des écoles, des moyens de transports (bus, tramway, métro, gare), des espaces verts éventuellement.

Un appartement situé hors du centre ville doit être facilement accessible par les transports en commun. En temps de crise il est en revanche préférable de privilégier les logements en centre ville. L'important reste, in fine, que le logement soit proche des zones d'activité du type de locataire ciblé. Taille du bien La limite de l'investissement est fixée à 300 000€/an. Comme le Scellier, mais à la différence qu'il peut porter sur deux acquisitions. Ca tombe bien, car aux plafonds des loyers se voit appliqué un coefficient multiplicateur (0,7 + 19/S, S étant la surface en mètre carré), favorable aux petites surfaces. Vous pouvez ainsi acheter deux petits logements type studio, et rentabiliser votre investissement plus rapidement. Les plafonds de loyers du Duflot étant inférieurs de 25% aux loyers du Scellier classique, ce coefficient, qui ne doit pas excéder 1,2, vient les rehausser. Il permet de prendre en considération le niveau plus élevé des loyers pour les petites surfaces.

Les loyers des biens dont la surface est inférieure ou égale à 63m2 sont ainsi majorés, de manière optimale pour les surfaces inférieures à 38m2. A l'inverse, à compter de 64m2, le plafond des loyers est progressivement abaissé. Zone B2 La zone B2 (agglomérations de plus de 50 000 habitants) est éligible au Duflot sur une période transitoire de 6 mois. Au-delà du 30 juin, les communes devront obtenir un agrément préfectoral. Le recentrage sur les zones tendues et très tendues est une bonne chose, il permettra sans doute d'éviter les écueils du Scellier. Le besoin locatif et la pression sur les loyers existent aussi dans ces zones, surtout quand elles sont proches d'une grosse agglomération. Des opportunités sont donc à saisir au moins jusqu'au 30 juin.



Gerard Mihranyan

Par , le mardi 22 janvier 2013

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