Défiscalisation immobilière : le devoir d'information de l'agent immobilier

Défiscalisation immobilière : le devoir d'information de l'agent immobilier

Le vendeur d'un bien immobilier locatif a obligation d'informer l'acheteur sur les risques de défaillance de l'exploitant. Ce devoir d'information vient d'être rappelé par la Cour de Cassation dans une affaire qui opposait un couple d'acquéreurs victimes d'un placement hasardeux, la société qui a commercialisé le logement et l'agent immobilier ayant joué l'intermédiaire.

Risques liés à l'investissement locatif

Courant 2006, un couple s'est porté acquéreur, via un prêt bancaire, d'un appartement commercialisé par une société d'investissement ayant fait construire un immeuble à vocation de résidence de tourisme qu'elle a vendu en l'état futur d'achèvement. En 2007, le couple assigne en justice cette même société, l'agent immobilier qui a recommandé l'investissement et la banque ayant consenti le crédit au motif que ces trois intervenants n'ont pas respecté leur obligation d'information et de conseil. Entre temps, la société exploitant la résidence de tourisme et avec laquelle le couple a conclu un bail commercial a été mise en liquidation judiciaire. Le couple invoque la tromperie dont il a été victime et les désagréments subis suite au retard dans la livraison, aux non-conformités, aux malfaçons et à la non-perception des loyers ; il réclame la nullité du contrat de réservation, de l'acte de vente et du contrat de prêt, ainsi que le versement de dommages et intérêts.

Devoir d'information de l'agent immobilier

En novembre 2016, la Cour d'appel rejette les demandes formées contre l'agent immobilier au motif que sa responsabilité en tant que spécialiste de l'immobilier de placement ne pouvait être engagée dans la défaillance de l'exploitant ni dans les désordres de la construction. En février 2018, la Cour de cassation casse ce jugement, rappelant que "l'agent immobilier qui s'entremet dans une opération d'investissement immobilier locatif est tenu à l'égard de ses clients d'une obligation d'information et de conseil sur les caractéristiques de l'investissement proposé et les risques susceptibles de remettre en cause la rentabilité annoncée". L'agent avait remis aux conjoints investisseurs une plaquette qui comportait des indications trompeuses sur la rentabilité et la sécurité de l'investissement, omettant de les informer des risques auxquels ils seraient exposés en cas de défaillance de l'exploitant de la résidence, en particulier au regard de la non-perception des loyers.

 

réf/Cass. 3e civ., 8 févr. 2018, n° 17-11.051. Lire en ligne : https://www.doctrine.fr/d/CASS/2018/JURITEXT000036635635






Gerard Mihranyan

Par , le vendredi 5 octobre 2018

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