Alléchant, le dispositif de défiscalisation Pinel doit être réservé aux investisseurs avertis. La société d'expertise immobilière Immo G Consulting a enquêté sur les dangers du Pinel.

Des plafonds de loyers mal adaptés à la réalité du marché

Dans son étude "Les dangers du dispositif Pinel", Immo G Consulting constate que ce dispositif de défiscalisation immobilière "repose sur une appréhension insuffisamment pragmatique de la réalité du marché". Un constat étayé par des observations concrètes.

Le Pinel impose des plafonds de loyers par zone géographique sans prendre en compte les particularismes locaux qui peuvent leur être inférieurs de 20%. Les investisseurs se fient aux plafonds légaux, mais se trouvent obligés de revoir leurs prétentions pour s'adapter à la réalité du marché. Les simulations présentées par les promoteurs sont souvent surévaluées, faisant miroiter un rendement irréaliste.

Prix de logements Pinel parfois trop élevés

Autre risque potentiel dans certaines communes : l'achat à un prix supérieur au prix moyen du marché. Ce risque est lié au plafond unique du mètre carré : 5 500€/m2 quelle que soit la zone. Dans des agglomérations comme Caen, Toulouse, Rennes, Angers ou Bayonne, les promoteurs n'hésitent pas à gonfler les prix de vente des logements Pinel.

Attention à la zone C

L'ouverture du Pinel à la zone C constitue un danger potentiel sur lequel alertent le cabinet Immo G Consulting, ainsi que d'autres professionnels de l'immobilier. Investir dans un bien locatif en zone peu tendue présente le double risque de ne pas trouver de locataires et d'enregistrer une moins-value à la revente. Sans compter qu'au bout d'un an de carence locative, l'investisseur perd le bénéfice de l'avantage fiscal. Interrogez toujours les agents immobiliers locaux pour connaître la demande locative.