Le nombre de personnes âgées dépendantes est en constante augmentation. Cette population nécessite un accompagnement spécifique que l'hébergement en EHPAD peut offrir. En misant aujourd'hui sur un EHPAD, vous réalisez un investissement sécurisé, doté d'une rentabilité performante.

Définition de l'EHPAD

Les EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) sont des structures médicalisées qui accueillent des personnes de plus de 60 ans, en situation de perte d'autonomie physique ou psychique. Appelées aussi "maisons de retraite médicalisées", ces hébergements assurent tous les services adaptés à la personne âgée dépendante : restauration, aide à la vie quotidienne, animations, soins et surveillance médicale.

Les EHPAD doivent être agréés par les pouvoirs publics et pour ce faire, sont tenus de passer une convention tripartite pluriannuelle avec le Conseil Général et l'ARS (Agence Régionale de Santé). Signée pour 5 ans, cette convention les oblige à respecter 5 principes fondamentaux :

• transparence des coûts et des prises en charge
• renforcement des moyens médicaux
• solidarité entre les patients
• démarche "qualité"
• mise en oeuvre d'un partenariat entre les parties.

Le tarif d'un EHPAD contient trois composantes : 

1. le tarif hébergement à la charge du patient : il comprend la prestation hôtelière (restauration, chambre, entretien des espaces privatifs et communs)
2. le tarif soins pris en charge par la Sécu
3. le tarif dépendance à la charge du patient : il comprend les services du personnel soignant et est déterminé en fonction du niveau de dépendance du résident (GiR 1 à 6).

Une partie du tarif dépendance peut être couverte par l'APA (Allocation Personnalité d'Autonomie) en fonction du niveau de dépendance et des ressources de la personne. Fin 2016, le gouvernement a mis en ligne le comparateur officiel des prix des EHPAD (http://www.pour-les-personnes-agees.gouv.fr/). Ce portail recense les tarifs hébergement et les tarifs dépendance pratiqués dans 7 000 EHPAD sur les quelque 7 400 que compte le pays, et permet de simuler les restes à charge pour le patient.

La convention tripartite constitue un label pour la personne qui recherche un hébergement médicalisé, également une garantie pour l'investisseur. 

Investir dans un EHPAD : une opération avantageuse dans un marché en pleine expansion

L'investissement dans un EHPAD consiste à acheter une chambre médicalisée ou des parts dans ce type d'établissement. L'investisseur conclut un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence, dont la durée varie selon le statut du bien (neuf ou ancien). Ce contrat garantit les conditions que l'exploitant doit respecter, et permet à l'investisseur de connaître le montant exact des charges et des loyers trimestriels.

Le marché des EHPAD est très lisible : aujourd'hui la France compte quelque 1 500 000 personnes âgées dépendantes pour moins d'un million de places en EHPAD. On estime les besoins annuels à 10 000 nouvelles places pour répondre à la demande exponentielle d'une population qui ne peut être maintenue à son domicile. La spécificité du marché des EHPAD est la réglementation de l'offre. En dehors de la convention tripartite, l'EHPAD est soumis à une stricte répartition des charges selon les articles 605 et 606 du code civil. A l'inverse des autres résidences de services (tourisme ou affaires) où les travaux sont payés par les propriétaires, en EHPAD, les petits comme les gros travaux sont assumés en totalité par le gestionnaire pour une raison évidente : les normes et les contrôles en EHPAD impliquent que les travaux soient rapidement gérés par l'exploitant.

Sécurisé par une réglementation avantageuse pour l'investisseur, le marché des résidences pour seniors dépendants est promis à un bel avenir. La rentabilité moyenne de ce type d'investissement est plutôt élevée (entre 4% et 5% HT). Autre atout, un régime fiscal favorable : l'investisseur peut choisir le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou le Censi-Bouvard, le second étant éligible au seul logement neuf. Le choix entre l'un ou l'autre dépendra du profil de l'investisseur (tranche marginale d'imposition) et de la durée de son projet d'investissement.