Le vieillissement de la population crée un besoin croissant d'hébergements spécialisés. Des résidences pour seniors et des établissements destinés à accueillir des personnes âgées dépendantes (Ehpad) sont construits chaque année pour répondre à une demande en progression. En investissant dans ce type de logement meublé, vous bénéficiez d'un certain nombre d'avantages fiscaux.

Il convient de différencier résidences pour seniors et les Ehpad. Disposant d'équipements collectifs dont le standing varie (restaurant, jardin, salle de sport, bibliothèque, piscine,...), les premières sont destinées aux personnes valides locataires ou propriétaires d'un appartement meublé (studio, deux- ou trois-pièces). Les seconds sont des établissements médicalisés ayant reçu l'agrément du Conseil Général et de la Ddass et sont dotés d'équipements spécifiques pour accueillir les personnes dépendantes ou handicapées. Une société spécialisée est chargée d'exploiter la résidence, de contracter un bail avec les différents investisseurs à qui sont versés les loyers perçus. Pour réussir votre investissement, il est important en tout premier lieu de choisir un exploitant reconnu dans le secteur. Viennent ensuite l'emplacement, la taille de la résidence, suffisante pour mutualiser les charges, et la répartition des charges entre vous, l'investisseur, et l'exploitant. De cette répartition dépend la rentabilité réelle du placement, surtout en Ehpad où les normes peuvent évoluer. La rentabilité se situe entre 3,8% et près de 5%.

Les avantages fiscaux
Résidences pour seniors ou Ehpad, le régime fiscal est celui de la location meublé professionnel ou non-professionnel, selon le montant des revenus locatifs perçus. Pour le statut fiscal du LMP (loueur en meublé professionnel) il faut trois conditions cumulatives (inscription au RCS, recettes excédant 23 000€ et supérieures au total des autres revenus). A défaut on parle de loueur en meublé non-professionnel (LMNP).

LMP : imputation des déficits sur le revenu global de l'année, récupération de la tva (sous certaines conditions), exclusion du bien loué du champ de l'ISF.

LMNP : deux mécanismes d'impositions fiscales, à savoir la formule classique (imposition dans la catégorie des BIC, biens industriels et commerciaux, à savoir amortissement du bien et du mobilier permettant de diminuer voire neutraliser les revenus locatifs, récupération de la tva) ; ou le dispositif Censi-Bouvard.

Le Censi-Bouvard a été prolongé jusqu'à fin 2016. Il offre une réduction d'impôt égale à 11% du montant de l'investissement dans la limite de 300 000€. Le logement doit être acquis neuf ou en VEFA, et être loué durent un minimum de 9 ans.