Entré en vigueur le 1er février 2017, le dispositif de défiscalisation immobilière dit "loi Cosse" est prolongé jusqu'au 31 décembre 2019. Destinée à encourager la location privée à loyers modérés, cette mesure est fiscalement intéressante pour les investisseurs qui sont prêts à respecter les conditions.

Principe de la loi Cosse

La loi Cosse, du nom de la ministre du logement qui l'a portée lors de la mandature Hollande, est un complément de la loi Pinel applicable depuis septembre 2014. Elle se substitue aux dispositifs "Borloo ancien" et "Besson ancien" qui sont progressivement supprimés. Il s'agit d'un dispositif social qui concerne le marché locatif neuf ou ancien, dont l'objectif est de "louer abordable" dans le parc privé. Les locataires bénéficient de loyers du niveau de ceux des HLM (Habitations à Loyers Modérés) et les bailleurs bénéficient en contrepartie d'une incitation fiscale inversement proportionnelle au montant du loyer.

Conditions de la loi Cosse

Le logement mis en location dans le cadre de la loi Cosse doit répondre aux critères suivants :

Le propriétaire signe une convention avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat) de 6 ans (sans travaux) ou de 9 ans (avec travaux) et s'engage à louer le logement sur toute la durée de la convention.

Toutes les zones géographiques sont éligibles à la loi Cosse, elles correspondent aux zones Abis, A, B1, B2 et C pour la mise en œuvre du dispositif Pinel, la zone C étant uniquement concernée par l'intermédiation locative.

Le propriétaire bailleur doit respecter un plafond de ressources du locataire qui dépend de la composition du foyer, de la localisation du logement et du critère plus ou moins social du loyer (intermédiaire, social, très social). Un logement peut donc avoir 3 niveaux de loyers. Le locataire ne peut être un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant, ni même une personne occupant déjà le logement (sauf renouvellement du bail).

Avantage fiscal de la loi Cosse

Le dispositif Cosse prévoit non pas une réduction d'impôt mais un abattement sur le montant du loyer imposable. Le montant de cet abattement varie de 15% à 70% selon la zone et le caractère du loyer (intermédiaire, social/très social). L'avantage grimpe à 85% quelle que soit la localisation si le propriétaire choisit l'intermédiation locative, c'est-à-dire de confier la location du logement à un organisme public ou privé qui s'engage à loger des personnes à revenus inférieurs aux plafonds de ressources correspondant aux 3 niveaux (intermédiaire, social ou très social), ou de signer un mandat de gestion avec une Agence Immobilière Sociale (AIS).

Qui a intérêt à investir en loi Cosse ?

La loi Cosse vise l'immobilier ancien, l'immobilier neuf n'étant pas exclu ni spécifiquement précisé dans la loi. Un investisseur a tout intérêt à privilégier la loi Pinel s'il possède un logement neuf pour bénéficier d'avantages fiscaux plus généreux.

La loi Cosse est rentable pour les gros contribuables qui souhaitent louer un logement ancien dans les zones les moins tendues. Elle demeure pourtant moins avantageuse que la location en meublé non professionnel (LMNP) qui permet d'amortir le coût de l'investissement (sauf sur le terrain) sur une longue durée et d'annuler ainsi l'impôt foncier.