L'investissement locatif dans le neuf est soutenu par le dispositif Pinel. En place depuis septembre 2014 en remplacement du dispositif Duflot, le Pinel a bénéficié d'assouplissements par rapport à son prédécesseur, des modifications qui ont relancé l'attrait pour cette mesure de défiscalisation. Les 4 points importants à vérifier si vous souhaitez investir dans un programme en loi Pinel.

Localisation du bien

Après vérification de l'éligibilité du programme à la loi Pinel, veillez à ce que l'immeuble soit situé dans un quartier porteur, à forte demande locative. Constatez auprès des agences immobilières l'état du marché locatif et assurez-vous en allant sur place que le quartier est bien desservi par les transports en commun, et offre les services attendus par les locataires (commerces, écoles, médecins, espaces verts).
Plus largement un programme Pinel doit idéalement être localisé dans une commune à fort potentiel démographique, où le dynamisme économique est une valeur durable. Le nouveau zonage est censé privilégier les communes où le marché locatif est tendu.

Qualité du logement

Le logement Pinel doit être neuf, n'avoir jamais été habité et loué nu au titre de résidence principale. La qualité du logement est également gage de réussite de votre investissement. Achetez comme si vous alliez habiter le logement, mettez-vous à la place du futur locataire : observez la fonctionnalité de l'appartement (rangements, équipements), son exposition, son emplacement (quel étage ?), l'environnement (éloigné des axes de circulation bruyants) et la qualité des matériaux employés.

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Quel montant investir ?

En loi Pinel, vous pouvez défiscaliser au plus 300 000€ par an, qui peuvent être répartis sur deux acquisitions. Ce dispositif entre dans le plafonnement des niches fiscales (10 000€ par an). Un calcul est nécessaire si vous bénéficiez par ailleurs d'avantages fiscaux. Les conseillers en gestion de patrimoine peuvent vous apporter une aide précieuse pour trouver le programme adapté à votre situation.

Rentabilité de l'investissement

La rentabilité de votre investissement dépendra :
• du prix du logement
• et des contraintes liées au plafonnement des loyers et des ressources des locataires selon la zone.
La carotte fiscale ne doit pas être votre seule motivation. Acheter un bien immobilier reste un acte à visée patrimoniale. Pensez aussi à la plus-value si vous envisagez de vendre à l'issue de l'engagement locatif.

Rappel des conditions d'éligibilité à la loi Pinel
• logement neuf respectant les normes thermiques (RT2012 ou BBC 2009) ou logement réhabilité assimilé à un bien neuf
• prix du mètre carré plafonné à 5 500€ quelle que soit la zone géographique
• location nue sur 6, 9 ou 12 ans
• logement situé dans un immeuble d'au moins 5 appartements dont 1/5 est vendu hors défiscalisation
• location dans les 12 mois qui suivent l'acquisition.