Immobilier locatif : pourquoi 2018 est-elle une excellente année pour réaliser des travaux ?

Immobilier locatif : pourquoi 2018 est-elle une excellente année pour réaliser des travaux ?

Le prélèvement de l'impôt à la source est reporté à l'année 2019. Les revenus récurrents de 2018 ne seront pas imposés. Qu'en est-il dès lors des charges déductibles comme les travaux sur les biens immobiliers mis en location ? Un propriétaire bailleur a-t-il intérêt à reporter en 2019 ses dépenses de rénovation ?

Pas d'imposition des revenus fonciers en 2018

Les revenus récurrents de cette année sont exonérés d'impôt via l'éphémère dispositif CIMR (Crédit d'Impôt exceptionnel de Modernisation du recouvrement) mis en place par l'administration fiscale. Par revenus récurrents, on entend les revenus de salaires, les pensions de retraite, les revenus de placement, les revenus des indépendants, ainsi que les revenus fonciers. Les revenus dits exceptionnels perçus en 2018 (revenus mobiliers et tout revenu qui, par sa nature, n'est pas susceptible d'être recueilli annuellement) seront en revanche taxés selon les modalités habituelles.

Les revenus fonciers étant neutralisés en 2018, que deviennent les dépenses déductibles de cette année ? Les propriétaires bailleurs ne seront-ils pas tentés de reporter à 2019 les travaux de rénovation ?

Encourager les dépenses de rénovation en 2018

Habituellement, les propriétaires qui mettent en location un logement peuvent déduire de leurs revenus fonciers les dépenses engagées pour travaux. Quand le montant des travaux est supérieur à celui des loyers, la différence constitue un déficit foncier qu'il est possible d'imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700€ par an, le surplus étant reportable sur les revenus locatifs des dix années suivantes. Or, le contexte fiscal 2018 est peu incitatif. 

La rénovation du parc locatif privé est une des priorités du gouvernement. Pour éviter que les propriétaires bailleurs reportent leurs travaux en 2019, et pour ne pas pénaliser le secteur du bâtiment, l’État a mis en place une mesure dérogatoire en 2018 et 2019 :

  • les travaux réalisés en 2018 sont intégralement déductibles en 2018 et à hauteur de 50% sur les revenus fonciers de 2019
  • les travaux effectués en 2019 seront déductibles à hauteur de la moyenne des dépenses payées en 2018 et 2019.


Quel logement est concerné ?

Vous pouvez ainsi déduire 150% des dépenses pour travaux de 2018 et 50% pour celles de 2019. Ce dispositif concerne uniquement les logements non meublés dont les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Vous devez par ailleurs relever du régime réel et non du micro-foncier. 

Ce dispositif ne concerne que les travaux ne présentant aucun caractère d'urgence, qui pourraient donc être reportés à plus tard. Les travaux indispensables réalisés en 2019 (travaux décidés par le syndic, travaux sur des immeubles achetés en 2019, remise en état après un sinistre) resteront déductibles intégralement en 2019. 

Le calcul est optimisé pour les gros travaux, à condition que le coût des travaux soit supérieur ou égal à deux fois le montant des revenus fonciers, majoré de 21 400€ (soit deux fois le montant du déficit foncier imputable).



réf/loi 2016-1917 du 29-12-2016 art. 60, II-K-1-2° et Ord. 2017-1390 du 22-9-2017


Gerard Mihranyan

Par , le vendredi 23 mars 2018

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