Un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière verra le jour en 2017 : le "Cosse ancien". Comme ses prédécesseurs, la ministre du Logement Emmanuelle Cosse donne son nom à une niche fiscale destinée à soutenir l'immobilier. Le "Cosse" est destiné au logement ancien en remplacement du Borloo et du Besson anciens. L'objectif avoué derrière ce nouveau coup de pouce fiscal est de remettre en location les quelque 50 000 logements vacants sur trois ans.
Exit le Borloo et le Besson, bienvenue au Cosse
Les propriétaires bailleurs de logements anciens pourront bénéficier d'une incitation fiscale à compter du 1er janvier 2017. Baptisé "Cosse", le nouveau dispositif a été introduit par amendement dans le projet de loi de finances rectificative pour 2016, voté le 6 décembre dernier. Dans la foulée, le Borloo et le Besson anciens sont supprimés à compter du 1er janvier 2017.
Pour bénéficier du "Cosse", le propriétaire bailleur devra se plier à certaines conditions :
- il devra signer une convention avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat) ;
- le logement ancien est situé en zone tendue, c'est-à-dire caractérisée par un déséquilibre entre la demande locative et l'offre ;
- le loyer et les ressources du locataire seront soumis à des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement.
La loi Cosse permettra aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une déduction fiscale très significative sur les revenus fonciers comprise entre 15% et 85%, dès lors qu'ils respecteront les plafonds de loyers, en application d’une convention conclue avec l’Anah.
Plusieurs niveaux d'abattement en fonction de la tension locative
L'abattement dépendra notamment de l'emplacement du logement. La loi Cosse distingue zone tendue et zone très tendue : la première donnera droit à un abattement entre 15% et 50%, la seconde entre 30% et 70%. En fonction du niveau de ressources du locataire et du niveau du loyer, le conventionnement avec l'Anah pourra prendre l'une de ces deux formes :
- le Cosse intermédiaire, avec un abattement de 15% à 30% selon le niveau de tension locative ;
- le Cosse sociale, avec un abattement de 50% à 70%.
L'abattement exceptionnel de 85% sur les revenus fonciers est réservé au format "très social", à la double condition que le logement soit donné en mandat de gestion ou en location à un organisme privé ou public, et qu'il soit destiné à héberger un locataire avec des revenus très modestes.