Le plan de relance de l'immobilier présenté à la rentrée de septembre a modifié la loi Duflot. A tel point qu'il l'a même débaptisé pour lui donner le nom de l'actuelle ministre du Logement Sylvia Pinel. La loi Pinel est une version assouplie et améliorée du dispositif de défiscalisation précédent. Et avec le niveau exceptionnellement bas des taux d'intérêt, l'effet levier du crédit rend plus que jamais pertinent un investissement dans le neuf.
Le dispositif Pinel, le Duflot amélioré
Acheter un logement neuf pour le louer présente deux intérêts : premièrement réduire vos impôts grâce à l'avantage fiscal procuré par la loi Pinel ; secundo compléter vos revenus au moment de la retraite.
La loi Pinel garde les grandes lignes de la loi Duflot : achat d'un logement neuf aux normes environnementales, dans les limites des plafonds (assiette de défiscalisation limitée à 300 000€, possibilité d'acquérir deux biens, prix maximum du mètre carré fixé à 5 500€) ; respect des plafonds de ressources des locataires et des plafonds de loyers selon zones. Le changement majeur intervient au niveau de la durée de l'engagement locatif pour bénéficier de l'avantage fiscal : elle n'est plus figée à 9 ans, les investisseurs ont maintenant le choix entre 6, 9 ou 12 ans en contrepartie d'avantages proportionnels (12%, 18% ou 21% de réduction d'impôts dans la limite de 300 000€).
L'autre correction concerne le statut des locataires : vous pouvez louer désormais à un ascendant ou un descendant. Cela peut permettre à des parents qui souhaitent investir dans la ville où réside leur enfant étudiant de pouvoir bénéficier du dispositif. Attention : l'ascendant ou le descendant locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal.
Enfin, depuis le 1er octobre, le zonage a été revalorisé pour permettre au dispositif Pinel d'être mieux adapté aux réalités du marché. Quelque 1200 communes se trouvent reclassées pour renforcer la construction de logements intermédiaires dans les zones tendues.
A noter par ailleurs que l'avantage fiscal du dispositif pour les SCPI est aligné sur celui des particuliers : 100% de la souscription, et non plus 95%, est prise en compte depuis le 1er septembre 2014.
L'effet levier du crédit, s'endetter pour s'enrichir
L'unique placement à crédit qu'il est possible de réaliser est l'achat d'un logement pour en tirer des revenus locatifs. L'effet levier du crédit : voilà une notion financière qui explique l'intérêt du crédit pour investir. Cette notion définit le différentiel entre le coût du crédit immobilier et le rendement net de l'épargne, plus simplement il s'agit d'emprunter à un taux inférieur au taux de rendement de l'épargne pour enrichir son patrimoine. Le niveau historiquement bas des taux d'intérêt du crédit immobilier concrétise cet effet levier : vous gagnerez plus en finançant un investissement locatif à crédit plutôt qu'en réalisant un placement financier avec un effort d'épargne sur la durée équivalent à l'emprunt. A condition d'investir au bon endroit.